La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement
trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la
sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet
arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du
7 juin 2011, consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut
faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux
qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III
92 consid. 2d).