Un local commercial est un local plus ou moins fermé, à l'exclusion d'une place de
parc, d'un terrain nu ou d'une construction mobilière érigée par le locataire,
destinés à l'exploitation d'une entreprise ou à une activité idéale. Il doit s'agir
essentiellement de locaux, à savoir d'espaces fixés durablement et délimités de
manière horizontale et verticale, respectivement de bâtiments plus ou moins
fermés (ATF 124 II 208 consid. 2b).
2.3 Selon la jurisprudence, le bail d'un terrain nu n'équivaut pas, d'ordinaire, à la
mise à disposition de locaux, cela même si le locataire est autorisé à installer des
constructions mobilières qui comporteront des volumes fermés (ATF 98 II 199
consid.