{"Signatur": "FR_TC_010", "Spider": "FR_Gerichte", "Datum": "2015-03-23", "PDF": {"Datei": "FR_Gerichte/FR_TC_010_604-2013-79_2015-03-23.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.ch/fr_helper/download.php?pfad=/tribunavtplus/ServletDownload/604_2013_79_f18a529ee8848b75abde07209eae3fd7a9c7a11cf75c501d10a9f97e42c6b64125d0385f8817a65e130e0cea207a04243bc66cbbe8dc09230ee9bc36d10a5a35d07f5561057d1a6c22ca487761e95253&path=f18a529ee8848b75abde07209eae3fd7a9c7a11cf75c501d10a9f97e42c6b64125d0385f8817a65e130e0cea207a04243bc66cbbe8dc09230ee9bc36d10a5a35d07f5561057d1a6c22ca487761e95253&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=604_2013_79", "Checksum": "04763a0fc8302b6e8e6343d75bce270d"}, "Scrapedate": "2026-04-05", "Num": ["604 2013 79"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "it"], "Text": "Freiburg Kantonsgericht Steuergerichtshof 23.03.2015 604 2013 79"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Fribourg Tribunal cantonal Cour fiscale 23.03.2015 604 2013 79"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Freiburg Kantonsgericht Steuergerichtshof"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Fribourg Tribunal cantonal Cour fiscale"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Friburgo  Steuergerichtshof"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Arrêt de la Cour fiscale du Tribunal cantonal | Gewinn- und Kapitalsteuer der juristischen Personen"}], "ScrapyJob": "446973/26/2286", "Zeit UTC": "05.04.2026 05:27:33", "Checksum": "111a82b39fd37d19493dfc573fdf1e76", "Chunktext": "Extrait de l'arrêt Fribourg Tribunal cantonal Cour fiscale 23.03.2015 604 2013 79\nRegeste:\nArrêt de la Cour fiscale du Tribunal cantonal | Gewinn- und Kapitalsteuer der juristischen Personen\n\nDans son calcul du capital propre dissimulé, l'autorité intimée s'est basée – non pas sur la valeur\nvénale de 17'744'440 francs annoncée sous le ch. 1.5 de la rubrique M \"Déclaration relative aux\nimmeubles\" – mais sur la valeur des immeubles figurant au bilan pour un montant de\n17'825'570 francs. Elle a ainsi arrêté l'endettement maximum sur les immeubles à\n14'260'456 francs comme cela figure dans ses deux calculs du capital propre dissimulé joints aux\ndeux taxations en cause. Quant à la recourante, elle a produit deux versions d'un rapport du\n4 février 2010 établi par l'expert nommé par la Fondation, l'une transmise le 1er février 2013 faisant\nétat d'une valeur vénale de 21.8 mio de francs et l'autre transmise en procédure de recours les\n12 décembre 2013 et 17 janvier 2014, indiquant une valeur vénale de 22.67 mio de francs. Cette\ndernière valeur suppose une dette fiscalement admissible de 18'136'000 francs (plus que les\n18 mio de francs prêtés) et donc l'absence de tout capital propre dissimulé.\n\nb) En l'espèce, il convient de constater tout d'abord que la version du rapport produite à\nl'appui du recours contredit celle transmise à l'autorité intimée lors de la procédure de réclamation.\nDes différences y apparaissent non seulement quant à la valeur vénale (870'000 francs de plus\nTribunal cantonal TC\nPage 12 de 14\n\ndans la version du rapport produite en procédure de recours), mais également quant à la valeur\ndes aménagements extérieurs pris en compte dans l'estimation (550'000 francs dans la version\nproduite en procédure de recours et 2.5 mio de francs dans celle produite en procédure de\nréclamation). Après avoir été invitée à s'en expliquer le 13 décembre 2013, la recourante a été\ndans l'impossibilité d'en indiquer les raisons. Par ailleurs, il ressort d'un courriel adressé à l'autorité\nintimée le 11 janvier 2011 concernant les comptes de la société que le prix d'achat des immeubles\nde la recourante était, selon l'acte de vente, de 16'800'000 francs. Dans ces circonstances, - et\ncompte tenu du fait que la valeur vénale établie par l'expert en février 2010 dépasse très\nlargement (au moins de 5 mio de francs) ce prix d'achat payé en décembre 2008 sans que des\nfrais pour d'éventuels travaux ayant apporté une plus-value aux immeubles n'aient été\ncomptabilisés entre-temps comme l'a relevé l'autorité intimée dans ses ultimes remarques - il\nconvient d'écarter le rapport de l'expert mandaté par la Fondation et d'examiner si l'autorité pouvait\nse baser sur la valeur comptable déclarée de 17'825'570 francs pour fixer la valeur vénale entrant\ndans son calcul du capital propre dissimulé.\n\n7. a) Dans deux arrêts de principe (RFJ 1999 p. 126 consid. 2b, 2c et 2d; p. 155 consid. 2d et\n2e et les références), la Cour de céans a rappelé que lorsque l'immeuble vient d'être l'objet d'une\ntransaction, le prix payé permettra de fixer cette valeur. De même, lorsqu'il vient d'être construit, le\ncoût de sa construction représente pratiquement sa valeur vénale. Il a ensuite été jugé que la\nvaleur vénale déterminante au plan fiscal est la valeur actuelle du marché et que l'autorité fiscale\nne saurait s'écarter du prix stipulé que (mais tout de même!) dans l'hypothèse où celui-ci n'est pas\nle résultat du marché libre, notamment lorsqu'il a été influencé par les relations particulières entre\nles parties. En outre, si la valeur vénale d'un immeuble ne peut pas être déduite du prix stipulé,\nplusieurs méthodes permettent de la déterminer à titre subsidiaire. Ainsi, la valeur vénale doit en\npremier lieu être fixée par la méthode comparative. Subsidiairement, il y a lieu de prendre en\ncompte le prix de revient (prix d'achat ou de construction et impenses de plus-value), la\ndépréciation liée à l'âge du bâtiment ainsi que l'évolution des prix du terrain et des coûts de\nconstruction. De plus, dans la ligne d'une jurisprudence constante, il a été confirmé que la\nméthode préconisée par le Manuel d'estimateur/Schätzerhandbuch (publié par l'Union suisse des\nexperts cantonaux en matière d'évaluation des immeubles [USECE], la Chambre d'experts en\nestimations immobilières [SEK] et l'Union Suisse des fiduciaires immobilières [SVIT], Coire 1999)\npeut être appliquée lorsque ni des chiffres de comparaison ni le prix de revient ne sont connus. La\nvaleur vénale est alors estimée d'après la valeur de rendement et la valeur réelle. Enfin, lorsque\ncela apparaît commandé par les circonstances, il y a lieu de déterminer la valeur vénale par le\nbiais d'une expertise.\n\nb) Dans sa décision sur réclamation, l'autorité intimée a relevé que la valeur de rendement\ncorrespondait à 17'312'430 francs (rendement locatif de 1'125'308 francs capitalisés à 6.5%), une\nvaleur relativement proche de la valeur comptable retenue. Or, la recourante est d'avis que le taux\nde capitalisation de 6.5% ne reflète pas le marché qui se situe plutôt autour de 5%, \"ce qui sur la\nbase de l'état locatif de 1'125'308 francs capitalisés, représente une valeur de 22'506'160 francs\nbeaucoup plus proche de la valeur prise en compte pour le prêt hypothécaire\". Elle signale que le\ntaux de capitalisation utilisé pour l'évaluation est de 6% car le taux d'intérêts hypothécaire en\nvigueur en 2010 dans le canton de J.________ s'élevait en moyenne à 2.75%, et que le taux de\ncapitalisation utilisé par le Service cantonal des contributions aurait dû être de 5% et non de 6.5%\nsi l'on considère que 2% doivent s'ajouter pour les frais généraux. Selon elle, le Service cantonal\ndes contributions ne peut donc pas tout à la fois se prévaloir d'un taux de capitalisation excessif et\nprendre comme base de calcul la valeur au bilan qui n'est jamais équivalente à la valeur de gage.\nTribunal cantonal TC\nPage 13 de 14\n\n"}