{"Signatur": "CH_UPL_001", "Spider": "XX_Upload", "Datum": "2022-11-30", "PDF": {"Datei": "XX_Upload/CH_UPL_001_K06-0002-2019_2022-11-30.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.ch/docs/view_upload.php?ID=116", "Checksum": "4aa98d211a0a2070c7a3a09534d11abb"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["K06-0002/2019"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Eidgenössische Schätzungskommission Eidgenössische Schätzungskommission Krei 30.11.2022 K06-0002/2019"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Eidgenössische Schätzungskommission Eidgenössische Schätzungskommission Krei 30.11.2022 K06-0002/2019"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Eidgenössische Schätzungskommission Eidgenössische Schätzungskommission Krei 30.11.2022 K06-0002/2019"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Eidgenossenschaft Upload "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Conféderation Upload "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Confederazione Upload "}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Eidgenössische Schätzungskommission Eidgenössische Schätzungskommission Krei"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Enteignungsverfahren Köniz, Plangenehmigungsgesuch betreffend den Ausbau des Abschnitts Frischingweg, Wabern, Kehrsatz Nord"}], "ScrapyJob": "446973/75/73", "Zeit UTC": "11.12.2023 12:26:14", "Checksum": "9ae494e9a60667b141de9bdfa38db297", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Eidgenössische Schätzungskommission Eidgenössische Schätzungskommission Krei 30.11.2022 K06-0002/2019\nRegeste:\nEnteignungsverfahren Köniz, Plangenehmigungsgesuch betreffend den Ausbau des Abschnitts Frischingweg, Wabern, Kehrsatz Nord\n\n19. Mangels effektiver Vergleichspreise für vergleichbare Grundstücke erstellt die ESchK\neine Bewertung des Grundstückes auf Basis von hypothetisch ermittelten Erträgen\n(Ertragswertmethode). Diese Art der Bewertung beruht auf dem Gedanken, welche\ngeldwerte Leistung ein bestimmter Nutzen erbringt. Die Ermittlung der Erträge werden\nanhand der Vergleichswerte für ähnliche Nutzungen festgelegt. Im vorliegenden Fall ist\nzentral, dass die Fläche bereits maximal überbaut wurde und die Liegenschaft Köniz\nGbbl. X.______ lediglich noch ein unselbstständiges Miteigentum der überbauten\nParzellen ist, welche von der zu beurteilenden Parzelle umrahmt werden.\n\n20. Bei der Ertragswertmethode wird der Ertrag (Nutzen) kapitalisiert und führt zum\nErtragswert. Der Kapitalisierungssatz setzt sich aus folgenden Elementen zusammen:\nNettozinssatz + Zuschläge (Betriebskosten, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten,\nMietzinsrisiko und Rückstellungen). Der Nettozinssatz entspricht dabei dem reinen\nEntgelt für die Gewährung von Kredit (Zins), also ohne Risikoprämie und\nVerwaltungskosten und entspricht den Refinanzierungskosten einer Bank. Im Zeitpunkt\nder Einigungsverhandlung waren diese auf einem absoluten Rekordtief. Um eine\ngewisse Kontinuität und allfällige Renditeerwartungen von Alternativanlagen abzubilden,\nwird in der Bewertung der Umgebungsparzelle Q.______ mit einem Nettozins von 2%\ngearbeitet. Die Zuschläge (Betriebs- und Unterhaltskosten, Verwaltungskosten und\nRückstellungen) erfolgen ebenfalls in Prozentzuschlägen von insgesamt 0.4%, was zu\neinem Bruttokapitalisierungssatz von 2.4% führt. Damit die Kapitalisierung\nvorgenommen werden kann, ist in einem nächsten Schritt der Ertrag zu ermitteln.\n\n21. Die Umgebungsfläche wird hauptsächlich als Spielplatz/Spielfläche für Kinder, für\nVeloabstellplätze und allgemein als Aussenraum mit Sitzgelegenheiten genutzt. Andere\nNutzungen sind nicht ersichtlich und in der UeO auch nicht vorgesehen. Die Ermittlung\ndes Ertrages beruht dementsprechend auf Überlegungen zu diesen drei Nutzungsarten,\nzu welchen nachfolgend ein Jahresertrag hypothetisch ermittelt wird.\n\n22. Art. 3 Abs. 3 der Überbauungsordnung U.______ (nachfolgend: UeO) hält fest:\n\"Grundlagen des Richtkonzepts bildet das über das gesamte Areal angelegte\nFreiraumkonzept bestehend aus den Plänen «Nutzung und Ökologie» sowie\n«Erschliessung, Etappierung und Öffentlichkeitsgrad»\". Bereits zum Zeitpunkt der\nInkraftsetzung der UeO vom 28. August 2013 und der Baubewilligung der\nunterschiedlichen Baufelder (A-E) war die Erweiterung der Bahnlinie bekannt, ebenso\nder öffentliche Fuss- und Fahrradweg entlang der Bahnlinie. Die heutige Fläche\npräsentiert sich in einem guten Zustand mit Spielplätzen für Kinder wie Erwachsene,\nParkbänken, privaten Aussenraumflächen mit Hoch- und Niederstämmen und\nGrünflächen. Der Wert eines Gutes bemisst sich an seinem Nutzen. Dabei ist\ndifferenziert zu betrachten, welchen Nutzen die Parzelle an sich respektive der zu\nenteignende Teil des Grundstückes liefert. Wobei zu erwähnen ist, dass sich der Nutzen\nnicht linear den Quadratmetern angepasst steigert. Der Wert eines Spielplatzes ist nicht\ndoppelt so gross, wenn die Spielgeräte auf 20 m2 stehen anstatt auf 10 m2.\n\n23. Ertrag aus Spielplatznutzung: Nehmen wir an, dass bei den 116 Mietwohnungen, 43\nEigentumswohnungen und 25 Reihenhäusern in jeder vierten Einheit ein Kind im Alter\nvon 2-12 Jahren wohnhaft ist und durchschnittlich 2 Stunden pro Woche auf dem\nSpielplatz (im Sommer etwas mehr als im Winter etc.) verbringt, so sind dies 46 Kinder,\ndie insgesamt 2 Stunde je Woche also 4'784 Stunden im Jahr dort verbringen. Der Eintritt\nauf einen öffentlichen Spielplatz ist gratis. Derjenige für einen Spielpark rund CHF 5.00\npro Kind. In einem Spielparadies sogar CHF 10.00 pro Kind. Beim Einsetzen eines\n\n5\nK06-0002/2019\n\nDurchschnittbetrages von CHF 5.00 ergibt dies einen Jahresumsatz von CHF 23'920.00\nfür diese Nutzung.\n\n24. Ertrag aus Veloabstellfläche: Es wird die Annahme getroffen, dass in der Überbauung\ndurchschnittlich 10 Fahrräder 365 Tage im Jahr im Aussenraum abgestellt werden. Wäre\ndies im Veloparking Bern, so würden 24 Stunden CHF 10.00 kosten. Meistens ist das\nAbstellen von Fahrrädern im Aussenraum allerdings gratis. Die Hypothese beruht auf\nder Überlegung, dass der geldwerte Ertrag, der diese Leistung den Anwohnern bietet,\nca. CHF 2.00 pro Tag und pro Fahrrad beträgt und somit der jährliche Ertrag bei\nCHF 7'300.00 für diese Nutzung liegen würde.\n\n25. Ertrag aus Sitzgelegenheiten im Freien: Auch die Sitzgelegenheiten im Grünen bieten\nden Anwohnern eine geldwerte Leistung. Das Beispiel geht von 10 Sitzbänken aus, auf\nwelchen sich täglich 2 Stunden eine 1 Person hinsetzt. In einem Park-Café würde der\nGast etwa CHF 4.20 für einen Kaffee und für die Möglichkeit sich für einen gewissen\nZeitraum im Grünen in eine schöne Umgebung zu setzen bezahlen. 80 % des Preises\ndeckt die Leistungen des Park-Cafés wie Geschirr, Service, Produkt selbst etc. ab. In\ndiesem Verhältnis betrachtet, würde somit die geldwerte Leistung der Sitzbänke in der\nÜberbauung CHF 0.84 pro 2 Stunden pro Person betragen. Aufgerechnet auf 365 Tage\nbeträgt der Ertrag dieser Nutzung CHF 6'132.00.\n\n"}