3.2
Gemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinserhöhungen in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen der Vermieterschaft begründet sind. Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 1 VMWG unter anderem wertvermehrende Verbesserungen. Diese sind insbesondere dann zu bejahen, wenn das Mietobjekt höheren Ansprüchen bzw. einem neuzeitlichen Standard angepasst wird. Ob eine effektive Qualitätsverbesserung vorliegt, beurteilt sich nicht nach dem individuellen Bedarf und Geschmack des einzelnen Mieters, sondern nach einem objektiven Massstab (vgl. mp 1990, S. 210 f.). Bei umfassenden Überholungen gelten gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 2