{"Signatur": "BL_KG_005", "Spider": "BL_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2009-05-28", "HTML": {"Datei": "BL_Gerichte/BL_KG_005_100-2008-856_2009-05-28.html", "URL": "https://bl.swisslex.ch/api/doc/getAsset?id=ff60f070-bfd4-403e-9dd3-dfbe81428331&lang=de&queryLang=De&source=hitlist-search&transactionId=245051019", "Checksum": "af214f375959ab58598992c7a49ace72"}, "Scrapedate": "2026-04-11", "Num": ["100 2008 856", "100 08 856"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Basel-Land Kantonsgericht Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft 28.05.2009 100 2008 856 (100 08 856)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Basel-Land Kantonsgericht Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Bâle-Campagne  Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Basilea Campagna  Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Mietzinserhöhung wegen umfangreichen Sanierungsarbeiten - Anwendung der Regel, wonach bei umfassenden Überholungen 50 - 70% der Sanierungskosten als wertvermehrende Investitionen gelten"}], "ScrapyJob": "446973/44/2337", "Zeit UTC": "11.04.2026 03:31:38", "Checksum": "e4853d9e46896b472b156a67e371c9c6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Basel-Land Kantonsgericht Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft 28.05.2009 100 2008 856 (100 08 856)\nRegeste:\nMietzinserhöhung wegen umfangreichen Sanierungsarbeiten - Anwendung der Regel, wonach bei umfassenden Überholungen 50 - 70% der Sanierungskosten als wertvermehrende Investitionen gelten\n\nEntscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 28. Mai 2009 (100 08 856)\nMietzinserhöhungen, die mit wertvermehrenden Investitionen der Vermieterschaft - im vorliegenden Fall mit umfangreichen Sanierungsarbeiten - begründet werden, sind nicht missbräuchlich (Art. 269a lit. b OR; E. 3.2).\nWerden umfangreiche Sanierungsarbeiten vorgenommen, durch die gleichzeitig mehrere wesentliche Teile eines Gebäudes erneuert werden, liegt eine umfassende Überholung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 VMWG vor. In diesem Fall gelten 50 - 70% der Sanierungskosten als wertvermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 VMWG; E. 3.3 - 4.5).\nObligationenrecht\nMietzinserhöhung wegen umfangreichen Sanierungsarbeiten - Anwendung der Regel, wonach bei umfassenden Überholungen 50 - 70% der Sanierungskosten als wertvermehrende Investitionen gelten\nErwägungen\n( … )\n3.2\nGemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinserhöhungen in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen der Vermieterschaft begründet sind. Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 1 VMWG unter anderem wertvermehrende Verbesserungen. Diese sind insbesondere dann zu bejahen, wenn das Mietobjekt höheren Ansprüchen bzw. einem neuzeitlichen Standard angepasst wird. Ob eine effektive Qualitätsverbesserung vorliegt, beurteilt sich nicht nach dem individuellen Bedarf und Geschmack des einzelnen Mieters, sondern nach einem objektiven Massstab (vgl. mp 1990, S. 210 f.). Bei umfassenden Überholungen gelten gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG in der Regel 50 - 70% der Kosten als wertvermehrende Investitionen. Diese besondere Regelung bezweckt zum einen, die Vermieterschaft durch eine vereinfachte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern. Zum anderen soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch den Pauschalsatz von 50 - 70% erleichtert werden. Wenn die einzelnen Arbeiten hingegen konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, gelangt der Pauschalsatz von 50 - 70% nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig (BGE vom 9.12.2005 E. 2.2 [4C.328/2005] und BGE vom 26.3.2002 E. 3.1 [4C.287/2001]).\n3.3\nArt. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG stellt demnach die widerlegbare Vermutung auf, dass bei einer umfassenden Überholung die erfolgten Investitionen in einem pauschal festgelegten Umfang wertvermehrend sind. Ist die Sanierung einer Liegenschaft als umfassende Überholung zu qualifizieren, so muss die Vermieterschaft die Kosten nicht in wertvermehrende und werterhaltende Investitionen aufteilen resp. den Anteil der wertvermehrenden Arbeiten genau nachweisen, sondern kann sich auf Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG berufen (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417 und BGE 110 II 404 E. 3a S. 408). Der Mieter kann diese Vermutung umstossen, indem er auch bei Vorliegen einer umfassenden Überholung der Liegenschaft einerseits nachweist, dass sich die getätigten Arbeiten in wertvermehrende resp. lediglich werterhaltende Investitionen aufteilen lassen und andererseits auch den Nachweis hinsichtlich des konkreten Anteils der wertvermehrenden bzw. werterhaltenden Investitionen erbringt (BGE vom 9.12.2005 E. 2.5 und 2.6 [4C.328/2005], wo der Nachweis für die Behauptung, die Sanierungsarbeiten hätten zu keiner Wertvermehrung geführt, ebenfalls den Mietern auferlegt wurde).\n3.4\nEine umfassende Überholung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 VMWG liegt vor, wenn umfangreiche Sanierungsarbeiten vorgenommen werden, durch die gleichzeitig mehrere wesentliche Teile eines Gebäudes erneuert werden, die ihrem Umfang nach den Rahmen der ordentlichen Unterhaltsarbeiten erheblich übersteigen, die Lebensdauer der erneuerten Teile verlängern und eine Anpassung der Liegenschaft an die heutige Zeit bewirken (Higi, Kommentar zum Obligationenrecht, Die Miete, Art. 269 - 270e OR, Zürich 1998, Art. 269a N 350; Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1 - 529 OR, 4. Auflage, Basel 2007, Art. 269a N 12). Ein weiteres Indiz für eine umfassende Überholung ist auch der Kostenumfang der getätigten Arbeiten, insbesondere wenn die Investitionen - im Verhältnis zu den Mietzinseinkünften - hohe Kosten verursachen (Lachat et al., Das Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, S. 380).\n"}