{"Signatur": "BL_KG_005", "Spider": "BL_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2006-03-23", "HTML": {"Datei": "BL_Gerichte/BL_KG_005_100-2005-122_2006-03-23.html", "URL": "https://bl.swisslex.ch/api/doc/getAsset?id=e73feff0-e5d4-4350-9553-14f65727ec65&lang=de&queryLang=De&source=hitlist-search&transactionId=245051070", "Checksum": "4bc9b0418b37f017d5d11b0a4cdf2247"}, "Scrapedate": "2026-04-11", "Num": ["100 2005 122", "100 05 122"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Basel-Land Kantonsgericht Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft 23.03.2006 100 2005 122 (100 05 122)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Basel-Land Kantonsgericht Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Bâle-Campagne  Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Basilea Campagna  Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Auslegung einer Vergleichsklausel"}], "ScrapyJob": "446973/44/2337", "Zeit UTC": "11.04.2026 03:28:06", "Checksum": "ee6002159f4cae3bff0be0adf27da660", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Basel-Land Kantonsgericht Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft 23.03.2006 100 2005 122 (100 05 122)\nRegeste:\nAuslegung einer Vergleichsklausel\n\nEntscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 23. März 2006 (100 05 122)\nWillenserklärungen sind nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie sie vom Empfänger nach Treu und Glauben verstanden werden durften und mussten. Dabei ist nicht nur der Wortlaut und gesamte Zusammenhang, in dem sie stehen, massgebend, sondern auch die Umstände, die ihnen vorausgegangen und unter denen sie abgegeben worden sind.\nSo ist z.B. im konkreten Fall für die Auslegung der Vergleichsklausel von Bedeutung, dass die darin festgelegte Konventionalstrafe deshalb vereinbart wurde, weil die Mieterin, der wegen dringendem Eigenbedarf gekündigt worden war, bezweifelte, dass die Vermieterin tatsächlich beabsichtigte, die Büroräume selber zu nutzen. Unter diesen Umständen durfte die Mieterin die Formulierungen \"nach Auszug\" und \"selber zu nutzen\" beim Abschluss des Vergleichs nach Treu und Glauben so verstehen, dass die Vermieterin nach Auszug der Mieterin aus dem Mietobjekt künftig ihre Geschäftstätigkeit in das von der Mieterin verlassene Mietobjekt verlegen werde. Die so auszulegende Vereinbarung ist nicht erfüllt und die Konventionalstrafe daher geschuldet, wenn die Vermieterin das Mietobjekt zunächst während 20 Monaten renoviert, wobei sie überdies entgegen dem üblichen Vorgehen die Planung der Renovation erst nach Auszug der Mieterin an die Hand genommen hat (E. 3 und 4).\nAuslegung einer Vergleichsklausel\nErwägungen\n1. ( … )\n2. ( … )\n3.1 Art. 272 Abs. 1 OR bestimmt, dass der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Gemäss Abs. 2 lit. d derselben Bestimmung berücksichtigt die zuständige Behörde beim Entscheid über eine Erstreckung insbesondere einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs. Anlässlich der kantonsgerichtlichen Verhandlung vom 29. April 2003 schlossen die Parteien einen Vergleich ab, dessen Ziffer 2 folgendermassen lautet: \"Das Mietverhältnis wird bis 30. September 2004 definitiv und letztmalig erstreckt, wobei die Mieterin und Appellantin das Mietverhältnis während der Erstreckungsdauer mit einer 3-monatigen Frist auf jedes Monatsende kündigen kann.\" Mit diesem Vergleich sollte ein Schlussstrich unter die am 19. September 2001 aus \"Eigenbedarf gemäss Artikel 272 Absatz 2 lit. d OR\" ausgesprochenen Kündigung der Vermieterin gezogen werden.\n3.2 Des Weiteren trafen die Parteien in Ziffer 3 des Vergleichs folgende Vereinbarung: \"Die Vermieterin und Appellatin verpflichtet sich, nach Auszug der Mieterin und Appellantin, das Mietobjekt (Grabenackerstrasse 15, Münchenstein) tatsächlich selber für mindestens 2 Jahre zu nutzen. Wird das Mietobjekt von der Vermieterin und Appellatin nicht - wie zuvor festgelegt - benutzt, bezahlt sie der Mieterin und Appellantin eine Konventionalstrafe von CHF 25'000.--.\" Im vorliegenden Fall ist zwischen den Parteien streitig, welches das genaue Motiv der vereinbarten Klausel war und was unter den Formulierungen \"nach Auszug\" und \"selber zu nutzen\" zu verstehen ist. Aufgrund der unterschiedlichen Auffassungen der Parteien gilt es die Vereinbarung diesbezüglich auszulegen.\n3.3 Wie beide Parteien übereinstimmend feststellten, vereinbarten sie die Konventionalstrafe deshalb, weil die Mieterin Zweifel daran hegte, dass die Vermieterin die erwähnten Büroräume selber zu nutzen beabsichtigte, sondern vielmehr befürchtete, bei der ausgesprochenen Kündigung handle es sich um eine Rachekündigung, ausgesprochen nur kurze Zeit nach Ablauf des dreijährigen Kündigungsschutzes gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR. Nach Auffassung der Vermieterin sei aus diesem Grund entscheidend, dass bis zum heutigen Zeitpunkt keine Dritten die Liegenschaft nutzten, diese jedoch durch sie selber kontinuierlich renoviert werde. Im Weiteren führt sie aus, dass sie sogleich nach Auszug der Mieterin die Renovation der Räumlichkeiten an Hand genommen und zum Zweck der Planung und Durchführung der Arbeiten eine Architektin beigezogen habe. Noch im Verlauf des Jahres 2004 hätten die Maler die Räumlichkeiten neu gestrichen und teilweise frisch tapeziert. Anschliessend habe man weitere Arbeiten wie das Entfernen der Teppiche, die Erneuerung der Nasszonen, Instandstellung der elektrischen Anlagen etc. in Auftrag gegeben. Ab Juni 2005 seien die Böden nivelliert und ca. 200 m 2 Parkett verlegt worden. Ebenfalls seien ab Mitte Juni 2005 die Buchhaltung und das Sekretariat in die betreffenden Räumlichkeiten eingezogen und man habe 500 Bundesordner in die Räume gebracht. Wegen der heute noch bestehenden Probleme mit dem Parkettboden und der teilweise noch nicht abgeschlossenen Renovationsarbeiten sei die Nutzung stark eingeschränkt. Dies spiele aber keine Rolle, da nicht die zeitliche Dringlichkeit für die Vereinbarung einer einjährigen Erstreckungsdauer entscheidend gewesen sei. Ausschlaggebend seien insbesondere die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt, das Verhalten der Mieterin sowie die sachliche Dringlichkeit gewesen. Damit habe sie sich an die Vereinbarung gehalten, weshalb die Konventionalstrafe nicht geschuldet sei. Die Mieterin ihrerseits bestreitet, dass die Renovationsarbeiten sogleich an Hand genommen und rasch vorangetrieben worden seien. Vielmehr sei aus ihrer Sicht nicht nachvollziehbar, wie die Renovation einer Bürofläche von rund 250 m 2 , welche nicht mehr als ordentlich abgenutzt gewesen sei, eine derart lange Zeit beanspruchen könne."}