3.4 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts darf Land, das baulich nicht ausnützbar
ist, in der Regel nicht in die Berechnung der Ausnützungsziffer einbezogen werden. So sind
neben den Verkehrsflächen bzw. Erschliessungsanlagen im weitesten Sinn auch Wald, öffentliche Gewässer, Land in der Freihaltezone und Flächen, die mit einem planungsrechtlichen Bauverbot belegt sind, nicht anrechenbar. Eine Ausnahme ist nur aufgrund einer ausdrücklichen
Vorschrift zulässig.