Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV, Art. 5 Abs. 2 RPG sowie § 78
Abs. 1 RBG setzt eine Eigentumsbeschränkung voraus, die einer formellen Enteignung
gleichkommt. Die Eigentumsbeschränkung muss somit eine besondere Intensität aufweisen, andernfalls sie entschädigungslos hinzunehmen ist. Sie kommt einer formellen Enteignung gleich, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders
schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende
Befugnis entzogen wird (vgl. BGE 111 Ib 257 E. 4a 263 f., 123 II 481 E. 6d 489).