Aus den Erwägungen:

(…)

3. Im vorliegenden Fall wird die Rechtmässigkeit der Beitragsreglemente in Zweifel gezogen, auf denen die angefochtene Beitragsverfügung für Wasser- und Kanalisationserschliessungsbeiträge beruht.

3a) (…)

3b) Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass die Beschwerdegegnerin in ihren früheren rechtlichen Bestimmungen den Vorteil der Anschlussmöglichkeit des gesamten Grundstücks als durch die Anschlussbeiträge abgegolten festgelegt hat und dass der Beschwerdeführerin kein neuer Vorteil erwachsen sei, der sie beitragspflichtig werden liesse. Die Beschwerdegegnerin macht in ihrer Vernehmlassung sinngemäss geltend, dass der Vorteil der nicht vollkommen überbauten Grundstücke in zu geringem Ausmass erfasst worden sei.

3b) aa) Gemäss dem Wasserreglement vom 3. April 1984 (aWaR) resp. dem Kanalisationsreglement vom 24. September 1991 (aKaR) waren die Grundeigentümer dazu verpflichtet, als Gegenleistung für den Mehrwert, den ein Grundstück durch die Anschlussmöglichkeit an die Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen erlangte, einen einmaligen Beitrag an die Erstellungskosten zu leisten (§ 25 Abs. 1 aWaR resp. § 22 Abs. 1 aKaR). Der einmalige Beitrage wurde dabei aufgrund des Brandversicherungswerts des Gebäudes berechnet (§ 25 Abs. 2 aWaR resp. § 22 Abs. 3 aKaR). Neubauten, Um- und Erweiterungsbauten wurden mit der Endschatzung durch die Basellandschaftliche Gebäudeversicherung beitragspflichtig (§ 28 Abs. 2 aWaR resp. § 25 aKaR). Somit setzte die Beitragspflicht eine Überbauung des Grundstücks voraus. Zusätzlich wurden die Wasserversorgungsbzw. Abwasseranlagen nebst diesen einmaligen Anschlussbeiträgen noch mit jährlichen Benutzungsgebühren finanziert (§ 31 aWaR und § 29 aKaR). Mit dieser Art der Finanzierung konnte das Gemeinwesen seine Investitionskosten erst beim effektiven Anschluss an das Leitungsnetz auf die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer überwälzen.

Mit der Inkraftsetzung der geltenden Reglemente hat die Gemeinde Sissach nun in den Bereichen Wasserversorgung und Abwasser eine grundlegende Veränderung bezüglich der Finanzierung des Wasser- und Abwassernetzes vorgenommen. Die neuen Reglemente sehen neben den jährlichen Benutzungsgebühren einerseits einen Erschliessungsbeitrag und anderseits einen Anschlussbeitrag vor. Der Erschliessungsbeitrag bemisst sich nach der Fläche der Grundstücke und der Anschlussbeitrag nach dem Brandversicherungswert eines Gebäudes (§§ 28 ff. WaR sowie §§ 17 ff. AbwR). Der Grundeigentümer resp. die Grundeigentümerin hat einen Erschliessungsbeitrag zu leisten, wenn das Grundstück an die Wasserversorgungsbzw. Abwasseranlagen der Gemeinde angeschlossen werden kann (§ 28 Abs. 1 WaR und § 17 Abs. 1 AbwR). Der Anschlussbeitrag wird nach erfolgtem effektivem Anschluss an die entsprechenden Anlagen fällig (§ 29 WaR und § 20 AbwR). Er wird mit den geleisteten Erschliessungsbeiträgen verrechnet und übersteigende Beträge werden den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern in Rechnung gestellt (§ 31 Abs. 3 WaR und § 20 Abs. 7 AbwR).

3b) bb) (…)

3b) cc) Dass die in den heutigen Reglementen vorgesehene zweistufige Beitragserhebung das Äquivalent zum früheren einmaligen Beitrag darstellt, zeigt sich auch daran, dass der altrechtliche Anschlussbeitrag und der neurechtliche definitive Anschlussbeitrag (umfassend Erschliessungsbeitrag und Anschlussbeitrag i. e. S.) den gleichen Vorteil abgelten. Gemäss konstanter Bundesgerichtspraxis ist der Anschlussbeitrag geschuldet, wenn das betreffende Grundstück an die Wasser- bzw. Abwasserleitung angeschlossen werden kann. Der Vorteilsbeitrag ist die Gegenleistung dafür, dass die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer die Möglichkeit des Anschlusses an die öffentliche Anstalt erhält. Sowohl in den früheren Reglementen (vgl. § 20 aKaR und § 25 aWaR) als auch in den heutigen, handelt es sich beim altrechtlichen wie beim neurechtlichen definitiven Anschlussbeitrag (umfassend Erschliessungsbeitrag und Anschlussbeitrag) um einen Vorteilsbeitrag, der früher in einem Male und heute in zwei Tranchen den Erschliessungsvorteil abgilt. Vorteilsbestimmend war und ist die Anschlussmöglichkeit an das öffentliche Wasser- und Abwassernetz und nicht der tatsächliche Anschluss. Diesen Vorteil hat die Beschwerdeführerin unter dem Titel "Anschlussbeitrag" zum Zeitpunkt des tatsächlichen Anschlusses ihrer Liegenschaft grundsätzlich abgegolten.

3b) dd) Die Erhebung ergänzender Vorteilsbeiträge kann vorgesehen werden für den Fall, dass eine angeschlossenen Liegenschaft nachträglich um- oder ausgebaut wird (Peter Karlen, a.a.O., S. 567 ff., mit Hinweisen). Eine generelle Erhebung nachträglicher bzw. zusätzlicher Anschlussbeiträge für bereits angeschlossene Liegenschaften gilt sodann als zulässig, wenn eine öffentliche Anlage neu erstellt oder in einer allen Liegenschaften zugute kommenden Weise erneuert oder ausgebaut wird (BGE 97 I 337 mit Hinweisen), (Peter Karlen, a.a.O., S. 567). In der Literatur wird auch die Meinung vertreten, dass Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, denen zufolge Änderung der baurechtlichen Nutzungsvorschriften nachträglich ein grösserer Vorteil aus einem Werk erwächst, zu weiteren Beiträgen herangezogen werden können (u. a. Werner Otzenberger, Die Grundeigentümerbeiträge im Kanton Luzern, Diss. Luzern 1976, S. 90 f). Zur ursprünglichen Beitragspflicht darf also eine nachträgliche hinzutreten, wenn sich aus späteren Veränderungen ergibt, dass der Vorteil in zu geringem Ausmass erfasst worden ist (Fritz Gigy, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 280, mit Verweis auf BGE 98 Ia 178 und 100 Ia 440).

Im zu beurteilenden Fall werden keine Zonenänderungen, neue Werkbauten oder sonstige Veränderungen seitens der Gemeinde geltend gemacht, die einen Sondervorteil für die Beschwerdeführerin und damit einen Grund zur Beitragsleistung darstellen könnten. Sämtliche Mehrwerte, die der Liegenschaft der Beschwerdeführerin nach der Basiserschliessung durch nachfolgende Veränderungen bis zur heutigen Verhandlung zugekommen sind, hat diese reglementskonform durch Beitragsleistungen in den Jahren 1933, 1981 und 1994 abgegolten.

3b) ee) (…)

4. Die Beschwerdeführerin rügt, dass die vorstehende Abgabe, welche als ergänzender nachträglicher Beitrag ausgestaltet ist, gegen den Verfassungsgrundsatz des Rückwirkungsverbots verstosse. Die Beschwerdegegnerin bestreitet das Vorliegen einer echten Rückwirkung mit dem Argument, die Beitragspflicht knüpfe im vorliegenden Fall an einen in der Gegenwart liegenden Tatbestand - nämlich an das Bestehen einer Anschlussmöglichkeit - an, weshalb keine Rückwirkung im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorliege. Sie beruft sich dabei insbesondere auf BGE 97 I 341.

4a) Nach der Rechtsprechung liegt eine echte Rückwirkung von Erlassen dann vor, wenn bei der Anwendung neuen Rechts an ein Ereignis angeknüpft wird, das in der Vergangenheit liegt und vor Erlass des Gesetzes abgeschlossen wurde. Eine Rückwirkung ist verfassungsrechtlich nur dann zulässig, wenn sie ausdrücklich angeordnet oder nach dem Sinn des Gesetzes klar gewollt ist, wenn sie zeitlich mässig ist, wenn sie keine stossenden Rechtsungleichheiten bewirkt, wenn sie sich durch triftige Gründe rechtfertigen lässt und wenn sie nicht in wohlerworbenen Rechte eingreift (BGE 119 Ia 154, 160 mit Hinweisen). Keine - bzw. eine unechte Rückwirkung - ist demgegenüber gegeben, wenn der Gesetzgeber auf Verhältnisse abstellt, die zwar unter der Herrschaft des alten Rechts entstanden sind, beim Inkrafttreten des neuen Rechts aber noch andauern (BGE 102 Ia 69, S. 72 ff.; 97 I 337).

4b) Die Beschwerdegegnerin beruft sich bezüglich der Rückwirkung insbesondere auf den Bundesgerichtsentscheid BGE 97 I 341, in dem festgehalten wird, die einmalige Anschlussgebühr werde von der Beschwerdeführerin nicht deshalb gefordert, „weil ihr Grundstück im Jahre 1965 an die Kanalisation angeschlossen wurde, sondern weil der Anschluss im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Kanalisationsreglements bestand, noch heute besteht und weiterhin bestehen bleibt". Diese Erwägung führte in der Folge oft zur falschen Schlussfolgerung, dass beim nachträglichen Bezug von Vorteilsbeiträgen generell eine zulässige unechte Rückwirkung vorliege. Bei der Interpretation dieses Entscheids wurde jedoch teilweise verkannt, dass es sich im zu beurteilenden Fall um Anschlussgebühren für eine neue Anlage handelte, an die sämtliche Eigentümerinnen und Eigentümer, auch solche, die bis anhin die alte Kanalisation benutzt hatten, anschliessen und deshalb bezahlen mussten. Das Bundesgericht hat sich in der Folge in einem Fall von rückwirkender Erhebung von Stromanschlussgebühren durch die Gemeinde Bergün gefragt, ob im Lichte von BGE 97 I 340 ff. überhaupt eine Rückwirkung vorliege und dann ausgeführt, dass es in jenem Präjudiz darum gegangen sei, dass eine ganze öffentliche Anlage (Werkleitung, Kanalisation, Kläranlage) neu erstellt und die Abgaberegelung darauf angelegt worden sei, alle Benutzer, das heisst auch bereits angeschlossene Grundstücke, gleichmässig an dieses Werk beitragen zu lassen (BGE 102 Ia 69 ff.). Es hat dann festgehalten, dass die rechtlichen Voraussetzungen für die Erhebung der Anschlussgebühr sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt bestimmen, in dem der Anschluss vollzogen wird. Im Fall "Bergün" kam das Bundesgericht zum Schluss, dass mit der Einführung einer Anschlussgebühr für bereits angeschlossene Grundstücke die Abgabepflicht an ein in der Vergangenheit liegendes, einmaliges Ereignis geknüpft worden sei, womit eine echte Rückwirkung vorliege. Wesentlich ist demnach, dass bei einer Anlage dann, wenn sie neu erstellt oder in ihrer Gesamtheit wesentlich erneuert wird, alle Benützer, das heisst auch diejenigen, die vor dem Erlass der Abgabevorschrift angeschlossen waren, gleichmässig zur Finanzierung der neuen Einrichtung beigezogen werden können und dass in diesem Fall keine Rückwirkung vorliegt (Peter J. Blumer, Abgaben für Erschliessungsanlagen nach dem Thurgauer Baugesetz, Diss. Zürich 1989, S. 140, mit Verweisen). Das Bundesgericht hat diesen Grundsatz in zwei neuen Entscheiden bestätigt. Im Entscheid 2P.78/2003 vom 1. September 2003 (E. 3.7) führt es aus: „Soweit die öffentliche Abwasseranlage neu erstellt oder in einer allen Liegenschaften zugute kommenden Weise ausgebaut wird, können zusätzliche Anschlussgebühren generell auch für bereits angeschlossene Liegenschaften erhoben werden." Im Bundesgerichtsurteil vom 28. August 2003 (2P.45/2003) ist die in Frage stehende Abgabe als ergänzende nachträgliche Anschlussgebühr ausgestaltet worden. Es wird diesbezüglich im zitierten Entscheid ausgeführt, dass die Erhebung ergänzender Anschlussgebühren bei nachträglichem Umoder Ausbau einer Liegenschaft vorgesehen werden könne. Die Einforderung nachträglicher bzw. zusätzlicher Beiträge für bereits angeschlossene Liegenschaften, wenn eine öffentliche Anlage neu erstellt oder in einer allen Liegenschaften zugute kommenden Weise erneuert oder ausgebaut werde, sei ebenfalls zulässig. In einem solchen Falle liege keine Rückwirkung vor, weil das Werk, an welches die Liegenschaft angeschlossen ist, eine Veränderung erfahre, welche die Qualität des Anschlusses beeinflusse und dem Benützer einen zusätzlichen Vorteil verschaffe, der die (rechtssatzmässig zu verankernde) Erhebung einer zusätzlichen Anschlussgebühr zu rechtfertigen vermöge. Anders verhalte es sich, so das Bundesgericht im zitierten Entscheid, wenn von angeschlossenen Liegenschaften zusätzliche Anschlussgebühren für ein bereits seit längerer Zeit bestehendes Werk erhoben würden. Wohl bestehe der Vorteil des gewährten Anschlusses auch noch im Zeitpunkt der nachträglich erhobenen Gebühr. Gegenstand der einmaligen Abgabe sei jedoch der gewährte Anschluss als solcher, welcher die zu entgeltende Gegenleistung des Gemeinwesens bilde und insoweit einen abgeschlossenen Sachverhalt darstelle. Selbst bei einer Erneuerung oder Verbesserung der Anlagen dürfe das Gemeinwesen mit der Statuierung von ergänzenden Abgaben nicht beliebig zuwarten, weil auch diese als abgeschlossene Sachverhalte beurteilt werden müssten und sich die Zulässigkeit dahingehender Vorschriften ebenfalls nach dem Rückwirkungsverbot beurteile (a.a.O., E. 5.3).

4c) Die rechtlichen Voraussetzungen für die Erhebung eines ergänzenden Anschlussbeitrags (als Teilbeitrag in den Reglementen "Erschliessungsbeitrag" genannt) bestimmen sich im vorliegenden Fall nach dem Zeitpunkt, in dem der ursprüngliche Anschluss vollzogen worden ist, da keine erweiterten oder veränderten Anlagen vorliegen. Dieser Zeitpunkt des Kanalisationsanschlusses liegt Jahrzehnte zurück. Das Wasserreglement vom 23. April 1997 und das Kanalisationsreglement vom 27. Juni 1996 knüpfen demnach an ein Ereignis, welches in der Vergangenheit liegt und Jahrzehnte vor Erlass der neuen kommunalen Reglemente eingetreten ist. Somit liegt echte Rückwirkung vor. Grundsätzlich ist echte Rückwirkung unzulässig. Es sollen niemandem Verpflichtungen auferlegt werden, die sich aus Normen ergeben, die ihm zum Zeitpunkt, als sich der Sachverhalt verwirklicht hat, nicht bekannt sein konnten. Dies ergibt sich auch aus dem Grundsatz der Rechtssicherheit, der sich aus dem in Art. 5 BV verankerten Rechtsstaatprinzip ableiten lässt. Gemäss Art. 5 Abs. 1 BV (Legalitätsprinzip), bedarf alles staatliche Handeln einer Grundlage in einem Gesetz (Grundsatz der Voraussehbarkeit staatlicher Massnahmen). Echte Rückwirkung kann unter bestimmten, kumulativ erforderlichen Voraussetzungen erlaubt sein (BGE 122 V 405 ff.; 119 Ia 254 ff.), doch sind vorliegend diese Vorgaben klar nicht erfüllt. Die voraussetzungslose Erhebung rückwirkender Beiträge für längst angeschlossene Grundstücke, wie sie das Wasserreglement und das Abwasserreglement der Beschwerdegegnerin vorsehen, verstösst auch aus diesem Grund gegen höherrangiges Recht, insbesondere Verfassungsrecht, und die Beschwerde ist gutzuheissen.

Entscheid Nr. 2000/87-88 vom 21. August 2003