{"Signatur": "BE_VB_004", "Spider": "BE_Weitere", "Datum": "2019-01-29", "PDF": {"Datei": "BE_Weitere/BE_VB_004_2016-JGK-693_2019-01-29.pdf", "URL": "https://www.gba.dij.be.ch/content/dam/gba_dij/dokumente/de/entscheide/Beschwerdeentscheid 2016.JGK.693 29.01.2019.pdf", "Checksum": "7046fa190943b0840d85204638bbe0d3"}, "Scrapedate": "2025-07-24", "Num": ["2016.JGK.693"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "it"], "Text": "Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 29.01.2019 2016.JGK.693"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier 29.01.2019 2016.JGK.693"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Berna  Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "it"], "Text": "a Wird ein Grundstück durch Ausübung eines Kaufsrechts erworben, werden Kaufpreis und Werkvertragspreis zusammengerechnet, wenn sich der Käufer vor diesem Zeitpunkt bereits ein Kaufsrecht am Grundstück einräumen liess und er bereits einen Werkvertrag abschloss und die Baubewilligung einholte. <br/>b Massgebend zur Beurteilung der Frage der Zusammenrechnung ist der Zeitpunkt der Ausübung des Kaufsrechts und nicht der Zeitpunkt von dessen Einräumung. <br/>Eine gegen diesen Entscheid erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde hat das Verwaltungsgericht am 17. 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August 2020 abgewiesen (VGE 100.2019.83)\n\nJustiz-, Gemeinde- Direction de la justice,\nund Kirchendirektion des affaires communales et\ndes Kantons Bern des affaires ecclésiastiques\ndu canton de Berne\n\nMünstergasse 2\nPostfach\n3000 Bern 8\nTelefon 031 633 76 78\nTelefax 031 634 51 54\n\n2016.JGK.693\n(vorher: 32.13-16.11)\n\nBeschw erdeentscheid vom 29. Januar 2019\n\nHandänderungssteuer (schlüsselfertige Baute)\n\na Wird ein Grundstück durch Ausübung eines Kaufsrechts erworben, werden\nKaufpreis und Werkvertragspreis zusammengerechnet, wenn sich der Käufer\nvor diesem Zeitpunkt bereits ein Kaufsrecht am Grundstück einräumen liess\nund er bereits einen Werkvertrag abschloss und die Baubewilligung einholte.\n\nb Massgebend zur Beurteilung der Frage der Zusammenrechnung ist der\nZeitpunkt der Ausübung des Kaufsrechts und nicht der Zeitpunkt von dessen\nEinräumung.\n\nEine gegen diesen Entscheid erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde hat das\nVerwaltungsgericht am 17. August 2020 abgewiesen (VGE 100.2019.83)\n\nImpôt sur les mutations (construction vendue clés en mains)\n\na Lorsqu’un immeuble est acquis par l’exercice du droit d’emption, le prix de\nvente et le prix fixé dans le contrat d’entreprise sont additionnés si un droit\nd’emption portant sur l’immeuble avait déjà été octroyé au vendeur avant cette\ndate et que ce dernier a déjà conclu un contrat d’entreprise et demandé un\npermis de construire.\n\nb Pour déterminer si les prix doivent être additionnés, c’est la date d’exercice du\ndroit d’emption qui est déterminante, et non la date d’octroi dudit droit.\n\nLe 17 août 2020, le Tribunal administratif a rejeté un recours de droit administratif\nformé contre cette décision sur recours (ATA 100.2019.83).\nSachverhalt\n\nA.\nDie Erbengemeinschaft von A.______ räumte der X.______ AG mit Vertrag vom\n23. Januar 2014 ein Kaufsrecht an ihrem Grundstück B.______ Gbbl. Nr. 1000\nein. Vereinbart wurde ein Kaufpreis von Fr. 1'760'000.–. Im Vertrag ist in Ziff. 1\nerwähnt, dass die Kaufrechtsberechtigte die Umsetzung der\nZentrumsüberbauung in B.______ beabsichtige. Gemäss Vertrag (Ziff. 3.2) hat\ndie Kaufsrechtsberechtigte das Recht auf eine Verlängerung des Kaufsrechts,\nwenn die Baubewilligung zwei Monate vor Ablauf des Kaufsrechts noch nicht\nvorliegt. Diesfalls aber erhöht sich der Kaufpreis um 1 %. Das Baugesuch muss\ninnert 12 Monaten eingereicht werden (Ziff. 3.2). Sämtliche Planungskosten\nübernimmt die Kaufsrechtsberechtigte (Ziff. 4.17).\n\nB.\nAm 15. April 2014 schloss die X.______ AG mit der Y.______ AG einen\nTotalunternehmer-Werkvertrag (fortan: TU-Werkvertrag) betreffend die Planung\nund Realisierung eines Neubaus für ein Alters- und Pflegeheim in B.______ ab.\nDie Bauherrin überträgt dem Totalunternehmer die schlüsselfertige und\nbetriebsbereite Erstellung des Alters- und Pflegeheims (Ziff. 1.1) zu einem\nPauschalpreis von Fr. 22‘293‘518.– exkl. Mehrwertsteuer (Ziff. 4.2). Im\nPauschalpreis inbegriffen sind die Kosten für die Verlängerung des Kaufsrechts\n(Ziff. 2.4/g). Das Einholen der Baubewilligung gehört zum Auftrag des\nTotalunternehmers (Ziff. 2.1). Die Y.______ AG schliesst die Verträge mit den\nSubunternehmern ab, wobei einige im Vertrag bereits namentlich genannt\nwerden (Ziff. 10.7). Bedingung für den TU-Vertrag ist der Erwerb der Parzelle Nr.\n1000, sobald dafür die Baubewilligung vorliegt. Die Bauherrin darf nicht mit einem\nanderen Totalunternehmer bauen. Ein Rücktritt vom Vertrag ist möglich, wenn\ndas Eigentum nicht erworben werden kann (Ziff. 15.1).\n\nAm 30. Juni 2014 reichte die X.______ AG für das Grundstück B.______ Gbbl.\nNr. 1000 ein Baugesuch ein. Am 13. Februar 2015 erteilte das\nRegierungsstatthalteramt C.______ die Baubewilligung.\nMit Brief vom 25. März 2015 erklärte die X.______ AG die Ausübung des\nKaufsrechts. Der Notar meldete in der Folge den Kauf beim Grundbuchamt an.\nDer Notar deklarierte die Handänderungssteuer auf dem Preis des Grundstücks\nvon Fr. 1'760'000.–.\n\nC.\nIn seiner Einspracheverfügung vom 28. Dezember 2015 bestätigte das\nGrundbuchamt D.______ (fortan: Grundbuchamt) seine Veranlagungsverfügung\nvom 1. Juli 2015. Das Grundbuchamt erhob ausser auf dem Kaufpreis von\nFr. 1'760'000.– zusätzlich eine Handänderungssteuer auf dem Werkvertragspreis\n\n2\nvon Fr. 22‘293‘518.– (exkl. Mehrwertsteuer), was zu einer Bemessungsgrundlage\nvon Fr. 24‘053‘518.– führte. Daraus ergab sich eine Handänderungssteuer von\nFr. 432‘963.30.\n\nD.\nGegen die Einspracheverfügung des Grundbuchamts erhob die X.______ AG am\n28. Januar 2016 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion\n(JGK). Sie beantragt, die Einspracheverfügung vom 28. Dezember 2015 sei\naufzuheben und die Handänderungssteuer auf Fr. 31‘680.– festzusetzen.\nIn seiner Vernehmlassung vom 25. Februar 2016 beantragt das Grundbuchamt,\ndie Beschwerde sei abzuweisen und die Handänderungssteuer auf\nFr. 432‘963.30 festzusetzen.\nDie X.______ AG reichte mit Datum vom 1. April 2016 eine Replik ein.\n\nAuf die verschiedenen Rechtsschriften wird, soweit entscheidrelevant, in den\neinzelnen Erwägungen näher eingegangen.\n\nDie Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:\n\n"}