Die Beschwerdegegnerinnen, die Gemeinde und die Vorinstanz begründen die «besonderen Verhältnisse» zunächst mit dem Umstand, dass es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt. Das als erhaltenswert eingestufte Kino, welches eine erhebliche Fläche beanspruche, stelle
eine objektive Besonderheit dar; das denkmalgeschützte Gebäude könne eine Ausnahmesituation
begründen. Es mag zwar zutreffen, dass der bestehende Kinoteil bereits einen grossen Teil der
maximal zulässigen Grundfläche von 300 m2 in Anspruch nimmt (ca. 265 m2). Dies allein vermag
aber noch keine besonderen Verhältnisse zu begründen, da auch so noch eine sinnvolle Überbauung unter Erhalt des Wohnraums möglich ist.