a) Die Gemeinde verfügte die umstrittene EWAP-Ersatzabgabe gestützt auf Art. 12
GBR6 und die dazugehörende Verordnung Erstwohnungsanteilplan (EWAP)7. Gemäss
Art. 12 Abs. 1 GBR sind bei Neubauten oder neubauähnlicher Umgestaltung pro Gebäude
mindestens 40 % der Bruttogeschossfläche i.S. von aArt. 93 BauV8 für Erstwohnungen
sicherzustellen. Die Regelung gilt unter anderem in Wohn- und Mischzonen. Es steht dem
Eigentümer bzw. der Eigentümerin frei, sich durch die Leistung einer Ersatzabgabe vom
Zweckentfremdungsverbot bezüglich Erstwohnung abzulösen (Art. 12 Abs. 5 GBR). Mit der
Baueingabe ist ein entsprechendes Gesuch einzureichen (Art. 7 Abs. 1 EWAP-VO).