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4. Der Verkehrswert eines Grundstücks ist jener Wert, zu welchem es am freien Markt zu
einem bestimmten Zeitpunkt veräussert werden kann (BGer 2C.705/2011 vom 26.4.2011,
E. 4.3.5). Der Verkehrswert ist ein hypothetischer Wert, der durch Schätzung ermittelt werden
muss (BGE 128 I 240, mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hat unter Bezugnahme auf die
bundesgerichtliche Praxis darauf hingewiesen, dass die Schätzung von unüberbauten Grundstücken vorrangig anhand von Vergleichspreisen zu erfolgen habe, weil diese Methode i.d.R.
bessere Resultate liefere als andere sog. Hilfsmethoden.