100 24 430 Gemeinde: C.________ ZPV-Nr.: ________ Eröffnung: 19.6.2025 JCU/CLE/cbi STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN Sitzung vom 17. Juni 2025 Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Cuccarède, die Fachrichter Lüthi und Steiner sowie Leumann als Gerichtsschreiber In der Rekurssache von A.________ vertreten durch B.________ AG gegen Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern betreffend die amtliche Bewertung ab 2020 (Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1____, zweiter Rechtsgang) hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen: A. Das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1____, liegt im Ort D.________ (Gemeinde C.________) in der Landwirtschaftszone. Es umfasst gemäss Grundbuch insgesamt 2'747 m2, wovon 2'208 m2 auf "Acker, Wiese, Weide" entfallen. Das einzige Gebäude auf dem Grundstück ist ein freistehendes Einfamilienhaus. A.________ (fortan: Rekurrentin) ist seit dem Jahr 2005 Alleineigentümerin des Grundstücks. B. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (fortan: Steuerver- waltung), bestimmte den amtlichen Wert des Grundstücks Nr. 1____ im Rahmen der allgemeinen Neubewertung 2020 auf CHF 760'490.-- (Einspracheentscheid vom 2.8.2023, Akten Steuerver- waltung, pag. 32). Zuvor hatte der amtliche Wert seit dem Steuerjahr 2014 CHF 315'790.-- betra- gen (Verfügung vom 27.10.2014, pag. 49). Der von der Rekurrentin gegen den Einspracheent- scheid erhobene Rekurs vom 28. August 2023 wurde von der Steuerrekurskommission des Kan- tons Bern (fortan: Steuerrekurskommission) mit Entscheid Nr. 100 2023 334 vom 20. Februar 2024 (nicht publiziert) gutgeheissen und die Sache zur Neufestsetzung des amtlichen Werts im Sinn der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückgewiesen. Die Steuerrekurskommission begründete diesen Entscheid damit, dass der Weiler D.________ sehr abgelegen sei. Selbst mit tiefen Noten würde aufgrund der Zugehörigkeit zur Gemeinde C.________, welche die höchsten- hohe Mietwertansätze im Kanton aufweise, ein zu hoher amtlicher Wert resultieren. Die Steuer- rekurskommission war der Auffassung, dass in dieser Konstellation ein individueller Abzug vor- genommen werden müsse, dessen Höhe durch die Steuerverwaltung zu bestimmen sei. C. Daraufhin eröffnete die Steuerverwaltung am 6. November 2024 einen neuen Einspra- cheentscheid (pag. 1-4). Sie reduzierte den amtlichen Wert des Grundstücks Nr. 1____ auf CHF 541'190.--. Im Vergleich zum ersten Einspracheentscheid vom 2. August 2023 reduzierte die Steuerverwaltung die Gebäudeartnote von 4 auf 3 und erhöhte die Wohnlagenote von 3 auf 7. Auf den daraus resultierenden amtlichen Werten von CHF 766'649.-- (Wohnhaus) bzw. CHF 5'899.-- (Parkplatz) nahm die Steuerverwaltung einen Abzug von 30 % vor, woraus sich abgerundete neue amtliche Werte von CHF 536'600.-- und CHF 4'100.-- ergaben. Zuzüglich des unverändert gebliebenen Werts von CHF 490.-- für "Acker, Wiese, Weide" resultierte somit ein neuer amtlicher Wert von CHF 541'190.--. D. Gegen den Einspracheentscheid hat die Rekurrentin, vertreten durch die B.________ AG (fortan: Vertreterin) mit Eingabe vom 2. Dezember 2024 Rekurs bei der Steuerrekurskommission erhoben. Beantragt wird, den amtlichen Wert neu festzusetzen oder eventualiter die Sache zur Beurteilung an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. Zur Begründung führt die Vertreterin aus, dass ein gleich bewertetes Grundstück in der benachbarten Gemeinde E.________ nur einen -2- amtlichen Wert von CHF 228'300.-- aufweisen würde. Der von der Steuerverwaltung gewählte individuelle Abzug sei somit ungenügend und müsse mindestens 50 % betragen. E. Die Steuerverwaltung hat sich am 23. Januar 2025 vernehmen lassen. Sie beantragt, den Rekurs abzuweisen. Die Steuerverwaltung erklärt, dass der von ihr gewährte Abzug von 30 % auf zwei Vergleichswerten basiere. Zudem habe die Steuerverwaltung nach dem Entscheid der Steuerrekurskommission vom 20. Februar 2024 bereits bei einigen weiteren Grundstücken in D.________ den amtlichen Wert unter Berücksichtigung eines Abzugs von 30 % neu festgesetzt. Diese tieferen amtlichen Werte seien von den betroffenen Grundeigentümern nicht angefochten worden. F. Mit Schreiben vom 14. Februar 2025 hat die Vertreterin im Namen der Rekurrentin erklärt, am Rekurs und an dessen Begründung festzuhalten. Auf weitere Ausführungen der Parteien wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den nach- stehenden Erwägungen eingegangen. Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung: 1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich zuständig. Die Rekurrentin ist im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen. Sie ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten. Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und die Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert). 2. Strittig ist vorliegend der amtliche Wert des Grundstücks C.________ Gbbl. Nr. 1____, gül- tig ab dem Steuerjahr 2020. -3- 3. In Bezug auf die allgemeinen rechtlichen Grundlagen der amtlichen Bewertung der nicht- landwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton Bern und der allgemeinen Neubewertung 2020 kann auf die Erwägungen 3 ff. des Rekursentscheids vom 20. Februar 2024 verwiesen werden. 4. Im vorliegenden Fall ist von besonderer Bedeutung, dass die Nichtlandwirtschaftlichen Be- wertungsnormen (abrufbar unter: , Rubriken "Themen > Steuersituati- onen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung AN20"; fortan: Bewertungsnormen) in Ziff. 2.2.6 einen indi- viduellen Abzug für ein Grundstück vorsehen, das "in der Gemeinde so liegt, dass auf Grund einer speziellen Situation (z.B. sehr abgelegene geografische Lage) nur deutlich tiefere Verkaufs- preise erzielt werden als im Normalfall". 4.1 Die Gemeinde C.________ weist seit der allgemeinen Neubewertung 2020 die höchste im System der amtlichen Bewertung vorgeseheneeine hohe Mietwertkategorie 25 auf. Diese gilt auch für den Weiler D.________, der über keine nennenswerte Infrastruktur verfügt und vom restlichen Teil der Gemeinde C.________ nur über F.________ (42 km, 53 Minuten) sowie über die schmale G.________strasse (16 km, 29 Minuten) zu erreichen ist. Aufgrund dieser besonde- ren Umstände stand für die Steuerrekurskommission im ersten Rechtsgang ausser Frage, dass der damals angefochtene amtliche Wert von CHF 760'490.-- über dem Verkehrswert lag. Da die Steuerrekurskommission die Voraussetzungen für einen individuellen Abzug nach Ziff. 2.2.6 der Bewertungsnormen als erfüllt erachtete, wies sie die Sache zu dessen Festsetzung an die Steu- erverwaltung zurück. 4.2 Mit dem hier angefochtenen Einspracheentscheid nahm die Steuerverwaltung zunächst zwei Korrekturen an der Benotung vor: Sie reduzierte zum einen beim Wohnhaus die Note für die Gebäudeart von bisher 4 auf 3, die u.a. für "sehr einfache" freistehende Einfamilienhäuser vor- gesehen ist. Diese Senkung der Gebäudeartnote bewirkt eine namhafte Reduktion des amtlichen Werts, denn sie beeinflusst nicht bloss das Notentotal, sondern auch den Kapitalisierungssatz und den Realwertzuschlag (siehe Tabelle 3.3 der Bewertungsnormen). Zum anderen erhöhte die Steuerverwaltung die Wohnlagenote beim Wohnhaus und beim Parkplatz von zuvor 3 auf 7. Die bisherige tiefe Note war den tatsächlichen Verhältnissen bezüglich Aussicht, Besonnung und Nachbarschaft offensichtlich nicht angemessen, sondern diente dazu, die Nachteile der abgele- genen Lage von D.________ einigermassen zu kompensieren. Aus der geänderten Benotung resultiert für das Wohnhaus inkl. Parkplatz ein Wert von CHF 772'547.--. Dieses Zwischener- gebnis hat die Steuerverwaltung um den erwähnten individuellen Abzug von 30 % reduziert. Zu- sammen mit dem unveränderten Wert des Objekts "Acker, Wiese, Weide" von CHF 490.-- ergibt sich der vorliegend angefochtene amtliche Wert von CHF 541'190.--. -4- 4.3 Im Steuerrecht trägt die steuerpflichtige Person die Beweislast für steuermindernde oder - aufhebende Tatsachen (statt vieler: BGE 133 II 153 E. 4.3; VGE 100 2016 6 vom 7.2.2018, E. 3.2; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Handkommentar zum DBG, 4. Aufl., 2023, N. 77 zu Art. 123 DBG). Wird der amtliche Wert eines Grundstücks angefochten, ergibt sich aus diesem Grundsatz, dass die steuerpflichtige Person nachweisen muss, dass entweder die Bewertungsfaktoren un- richtig (d.h. namentlich im Widerspruch zu den Bewertungsnormen) festgesetzt worden sind oder dass das Ergebnis den Verkehrswert übersteigt, denn gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre- chung muss der amtliche Wert zwischen 70 % und 100 % des Verkehrswerts betragen (BGE 148 I 210 E. 4.4.9; BGE 128 I 240 E. 3.3.2). Mit Verkehrswert ist jener Betrag gemeint, den "ein Un- abhängiger Dritter unter normalen Umständen für das Grundstück zu bezahlen bereit wäre" (BGE 148 I 210 E. 4.4.3). Die verwaltungsgerichtlichen Anforderungen an den Nachweis eines über dem Verkehrswert liegenden amtlichen Werts oder Eigenmietwerts sind streng (VGE 100 2024 17 vom 23.4.2025, E. 5.3; VGE 100 2019 50/51 vom 9.7.2020, E. 4.2 ff.). 4.4 Beim fraglichen Objekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit einem grossen Wohnzimmer, einer Küche mit Essbereich, fünf zusätzlichen Zimmern, zwei Badezim- mern und einem separaten WC (siehe Aufnahmeprotokoll, pag. 11 f.). Anders als im ersten Rechtsgang liegt der angefochtene amtliche Wert von noch CHF 541'190.-- selbst unter Berück- sichtigung der abgelegenen Lage und des offenbar einfachen Standards nach Ansicht der Steu- errekurskommission nicht offensichtlich über dem Verkehrswert. 4.5 Die Vertreterin beanstandet die Bewertungsfaktoren nicht. Auch aus den Akten ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Bewertung. Hingegen beantragt die Vertreterin, den individuellen Abzug von 30 % auf mindestens 50 % zu erhöhen. Sie ist der Ansicht, dass der zweite Einspracheentscheid der Steuerverwaltung dem Rekursentscheid vom 20. Februar 2024 widerspreche. Dies deshalb, weil die Steuerrekurskommission ihren Entscheid mit hypotheti- schen Vergleichen ähnlicher Grundstücke in H.________ und E.________ begründet habe. Ein gleich benotetes Grundstück würde in der Gemeinde E.________ nur einen amtlichen Wert von CHF 228'300.-- aufweisen, weshalb der von der Steuerverwaltung gewährte individuelle Abzug ungenügend sei. Der von der Vertreterin genannte amtliche Wert für ein gleich benotetes Wohn- haus (ohne Parkplatz und Land und mit gleichem wirtschaftlichen Alter) in E.________ ist korrekt. Auch trifft es zu, dass die Steuerrekurskommission ihren Entscheid vom 20. Februar 2024 in Er- wägung 5.4 auch mit Vergleichswerten aus den benachbarten Gemeinden H.________ und E.________ begründet hat. 4.6 Der von der Vertreterin angestellte Vergleich mit der Nachbargemeinde E.________ genügt für sich allein nicht als Nachweis für einen über dem Verkehrswert liegenden amtlichen Wert. Ein allfälliges Missverhältnis zu amtlichen Werten anderer (tatsächlicher oder hypothetischer) Grund- -5- stücke vermag grundsätzlich keine Korrektur der Bewertung zu bewirken (RKE 100 2023 436 vom 29.10.2024, E. 9; RKE 100 2022 159 vom 16.6.2023, E. 7). Zu beachten ist zudem, dass die Verkehrslage in E.________ deutlich höher benotet würde, denn dieser Wert bezieht sich immer auf die Verhältnisse innerhalb einer Gemeinde (siehe Verkehrslagenotenplan, abrufbar unter: , Menu "Geoportal > Karten > Angebot an Karten > Verkehrslagen- otenplan AN20"). Auch die Wohnlagenote und evtl. sogar die Gebäudeartnote könnten in E.________ mit Blick auf den üblichen Standard innerhalb der Gemeinde höher ausfallen. Davon abgesehen ist offensichtlich, dass die Zugehörigkeit zur grossen und wohlhabenden Gemeinde C.________ einen positiven Einfluss auf den Wert eines Grundstücks hat, selbst wenn sich die- ses in D.________ befindet. So beträgt der Gemeindesteuersatz 2025 für die Einkommens- und Vermögenssteuern in C.________ das ____-fache der einfachen Steuer, in E.________ hinge- gen das ____-fache. Die im vorliegenden Zusammenhang besonders relevante Liegenschafts- steuer beläuft sich in C.________ auf ____ ‰ des amtlichen Werts, während in E.________ ____ ‰ bezahlt werden müssen (Die Gemeindesteuersätze sind abrufbar unter: Menu: "Themen > Steuern berechnen > Steueranlagen"). Abgesehen von den steuerlichen Rahmenbedingungen dürften auch die in der Gemeinde vorhandene Infra- struktur und die angebotenen Dienstleistungen in C.________ attraktiver sein als in E.________. Aus diesen Überlegungen relativiert sich der von der Vertreterin beanstandete Unterschied zwi- schen dem angefochtenen amtlichen Wert und demjenigen eines gleich benoteten Grundstücks in E.________. 4.7 Schliesslich ist zu beachten, dass die Steuerverwaltung bei der Bestimmung des individu- ellen Abzugs über einen beträchtlichen Ermessenspielraum verfügt, in den die Steuerrekurskom- mission nur zurückhaltend eingreift. In ihrer Vernehmlassung vom 23. Januar 2025 erklärt die Steuerverwaltung, dass sie in der Bemessungsperiode 2013 bis 2016 zwei Freihandverkäufe in D.________ festgestellt habe. Anhand der dabei vereinbarten Kaufpreise und mit Blick auf den vom Gesetzgeber angestrebten Medianwert von 70 % (Verhältnis amtlicher Wert zum Verkehrs- wert) habe sie für D.________ den individuellen Abzug auf 30 % des systemgenerierten amtli- chen Werts festgesetzt. Nur im vorliegenden Fall sei die Höhe des Abzugs angefochten worden, andere Grundeigentümer in D.________ hätten diesen akzeptiert. Zwar erscheint die Datenbasis dünn (was angesichts der geringen Grösse von D.________ nicht erstaunt) und stellen die aus- gebliebenen Anfechtungen des Abzugs nur ein schwaches Indiz dar. Die Steuerrekurskommis- sion hat jedoch gestützt auf die Ausführungen in E. 4.6 keinen Anlass, an der Angemessenheit des von der Steuerverwaltung als korrekt erachteten Abzugs von 30 % zu zweifeln. Kommt hinzu, dass der von der Steuerverwaltung erwähnte Ziel-Medianwert von 70 % vom Bundesgericht als bundesrechtswidrig qualifiziert worden ist, weil damit zahlreiche amtliche Werte unter die Grenze von 70 % des Verkehrswerts fallen würden (BGE 148 I 210 E. 4.5.5). Indem die Steuerverwaltung -6- den Ziel-Medianwert von 70 % bei der Bestimmung des individuellen Abzugs dennoch berück- sichtigt hat, ist das Ergebnis eher zu Gunsten der Rekurrentin ausgefallen. Jedenfalls misslingt der Rekurrentin der ihr obliegende Nachweis eines über dem amtlichen Wert liegenden Verkehrs- werts. Demzufolge ist der Rekurs abzuweisen. 4.8 Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Rekurrentin kostenpflichtig. Sie hat die ge- samten Verfahrenskosten zu tragen (Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 und 59 des De- krets vom 24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren der Ge- richtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). Diese werden auf eine Pauschalgebühr von CHF 1'000.-- festgesetzt und mit dem geleisteten Kosten- vorschuss verrechnet. Da die Rekurrentin im vorliegenden Fall unterliegt, werden keine Parteikosten gesprochen (Art. 200 Abs. 4 StG). Aus diesen Gründen wird erkannt: 1. Der Rekurs betreffend die amtliche Bewertung des Grundstücks C.________ Gbbl. Nr. 1____, gültig ab Steuerjahr 2020, wird abgewiesen. 2. Die Kosten für das Verfahren vor der Steuerrekurskommission, bestimmt auf eine Pau- schalgebühr von CHF 1'000.--, werden der Rekurrentin zur Bezahlung auferlegt. 3. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwaltungs- gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben wer- den. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer schwei- zerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Ausfertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und unterzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechtsbegehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen. -7- 5. Zu eröffnen an: ▪ B.________ AG, zuhanden von A.________ ▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern ▪ Einwohnergemeinde C.________ IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN Die Richterin Der Gerichtsschreiber Cuccarède Leumann -8-