Dabei werden zahlreiche Kriterien wie die vorhandenen
Räume und Flächen (Raumeinheiten [RE] bei Wohnnutzung; m2 bei allen anderen Nutzungen),
Bauqualität, Komfortstufe, Wohn- und Verkehrslage berücksichtigt. Auch das wirtschaftliche Alter
des Gebäudes und das Mietzinsniveau der Standortgemeinde beeinflussen den Protokollmietwert. Die Eigenmietwerte werden von der Steuerverwaltung periodisch an die Mietzinsentwicklung angepasst. Dazu dienen die sogenannten Mietwertfaktoren. Dabei handelt es sich um Prozentsätze des Protokollmietwerts (je einen für die kantonalen Steuern und die direkte Bundessteuer), die für jede Gemeinde festgelegt werden.