Die auf der Parzelle vorhandenen Baulandreserven seien nicht genutzt worden. Ebenso wenig
habe die Beschwerdeführerin versucht, die grössere Wohnung zeitweise an Dritte zu vermieten.
Weil aus der Liegenschaft jährlich hohe Verluste resultierten, wäre das Objekt nicht zu den gleichen Bedingungen (d.h. zum Eigenmietwert) an einen unabhängigen Dritten vermietet worden.
Dementsprechend stellten sämtliche mit der Villa in Zusammenhang stehenden Aufwendungen
private Lebenshaltungskosten und damit nicht geschäftsmässig begründeten Aufwand dar
(E. 3.3).