Gemäss Art. 257b OR sind Nebenkosten
die dem Vermieter tatsächlich entstandenen Aufwendungen für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten etc. Auch bei Geschäftsmieten sind Nebenkosten nur dann geschuldet, wenn sie besonders
vereinbart worden sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Der Mieter hat entsprechend nur für diejenigen
Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels
einer speziellen Vereinbarung gelten solche Kosten als im Mietzins inbegriffen
(BGer 4A_606/2015 vom 19.4.2016, E. 4; BGer 4A_339/2018 vom 29.1.2019, E. 1.6.2.1).