Entscheidend ist die Möglichkeit der Nutzung. Eine Nichtberücksichtigung von Wohnräumen bei der Eigenmietwertermittlung kommt
somit dann in Frage, wenn diese aus sachlichen Gründen nicht benützt werden können, so namentlich wegen Baufälligkeit einzelner Gebäudeteile und ungenügender Heizmöglichkeit (Steuerrekurskommission III Zürich vom 5.3.1992 in StE 1992 B 25.3 Nr. 13, E. 2a). Aus einem Entscheid des Bundesgerichts vom 3. Februar 2010 (2C_453/2009, E. 3.4) ergibt sich implizit, dass
die nicht bewohnbaren Räumlichkeiten eines Schlosses im Eigenmietwert nicht erfasst worden
sind.