ZK 10 541, publiziert September 2011

Urteil der 2. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Bern

vom 27. Juni 2011



Besetzung
Oberrichterin Apolloni Meier, Oberrichter Bähler und Oberrichter Messer
Gerichtsschreiberin Villard




Verfahrensbeteiligte
Vermieter X.,
Beklagter/Appellant


gegen

Mieterin Y.,
Klägerin/Appellatin




Gegenstand
Miete/Pacht



Appellation gegen das Urteil des Gerichtskreises II Biel-Nidau vom 19. September 2010




Regeste:
1) Art. 257e Abs. 1 OR, Verrechnung der Mietzinskaution mit angeblichen Schadenersatz-
forderungen aus Mieterschäden bei nicht gesetzeskonformer Hinterlegung.
2) Die Vermieterschaft, welche die Mietzinskaution nicht gesetzeskonform hinterlegt, wird
Aufbewahrerin im Sinne von Art. 481 OR und kann ihre Pflicht zur Rückerstattung ohne
Zustimmung oder gegen den Willen der Mieterschaft nicht durch Verrechnung untergehen
lassen.

Redaktionelle Vorbemerkungen:
Der Vermieter X. hatte die geleistete Mietkaution nicht gesetzeskonform hinterlegt. Nach
Beendigung des Mietverhältnisses klagte die Mieterin Y. auf Herausgabe der Mietkaution.
Der Vermieter machte darauf Verrechnung mit angeblich verursachten Mieterschäden gel-
tend.
Die Kammer hiess die Klage wegen fehlender Verrechenbarkeit gut. Im Sinne einer Even-
tualbegründung erwog sie zudem, der Vermieter habe mangels rechtzeitiger und substan-
tiierter Mängelrüge keinen Anspruch auf Schadenersatz, da die Anwesenheit der Mieterin
bei Erstellung des Rückgabeprotokolls für sich alleine die Anforderungen an eine rechtzei-
tige Mängelrüge nicht erfülle. Der Zustand der Mietwohnung bei Auszug der Mieterin war
zwar in deren Anwesenheit durch einen amtlichen Experten aufgenommen worden, das
hernach ausgefertigte Zustandsprotokoll wurde jedoch von der Mieterin nicht unterschrie-
ben und es war nicht einmal erstellt, dass es ihr zugestellt werden konnte oder ihr sonst-
wie zur Kenntnis gelangte.



Auszug aus den Erwägungen:


I.      Prozessgeschichte

(...)


II.     Parteivorbringen

(...)


III. Formelles

(...)


IV. Sachverhalt

(...)


V. Materielles

1.      Wird die Pflicht zur gesetzeskonformen Hinterlegung verletzt, so gibt Art. 257e Abs. 1
        OR dem Mieter hierauf einen klagbaren und sofort vollstreckbaren Anspruch gegen
        den Vermieter. Dieser Anspruch besteht allerdings nur während der Dauer des Miet-
        verhältnisses. Bei dessen Beendigung wandelt sich die Pflicht des Vermieters zur Hin-
        terlegung in eine Herausgabe- bzw. Rückerstattungspflicht (HIGI, Zürcher Kommentar,
        N 30 zu Art. 257e).
        Im vorliegenden Fall leistete die Appellatin eine Mietzinskaution von CHF 8'100.00,
        welche der Appellant nicht ordnungsgemäss hinterlegt hat. Das Mietverhältnis war bei
        Anhebung der Klage beendet. Die Herausgabeklage ist damit grundsätzlich begrün-
        det.

2.      Vorab ist zu prüfen, ob der Appellant der Appellatin auf Klage auf Herausgabe der
        Mietzinskaution überhaupt Verrechnung geltend machen kann, da er die Mietzinskau-
        tion nicht gesetzeskonform hinterlegt hat.
        Die Kammer ist der Auffassung, dass sich die Vermieterschaft, welche die Mietzins-
        kaution nicht nach Art. 257e Abs. 1 OR bei einer Bank auf den Namen der Mieter-
        schaft hinterlegt hat, auch nicht auf die diesbezüglich Verrechnungseinrede berufen
        kann. Vielmehr wird die Vermieterschaft, welche die Mietzinskaution nicht gesetzes-
        konform hinterlegt hat, im Sinne von Art. 481 OR Aufbewahrerin. Gestützt auf Art. 125
        Ziff. 1 OR kann sie deshalb die Pflicht zur Rückerstattung ohne Zustimmung oder ge-
        gen den Willen der Mieterschaft (Hinterleger) nicht durch Verrechnung untergehen
        lassen (vgl. hierzu Bezirksgericht Kreuzlingen in Mietrechtspraxis (mp) 3/97 S. 150 ff.,
        Entscheid der Chambre d’appel en matière de baux et loyers GE vom 10.04.2000 in
        Mietrecht Aktuell (MRA), 2001, S. 9 ff.; Urteil des Appellationsgerichts des Kantons
        Basel-Stadt vom 07.07.2009 E. 3.4.5.).


        Zwischenfazit: Dem Appellant steht die Verrechnungseinrede nicht zu.


3.      Selbst wenn man dieser Ansicht nicht folgen wollte, hat der Appellant mangels recht-
        zeitiger und substantiierter Mängelrüge keinen Anspruch auf Schadenersatz.

(...)


VI. Kosten
(...)




Hinweis:
Das Urteil ist rechtskräftig.