{"Signatur": "AR_OG_008", "Spider": "AR_Gerichte", "Datum": "2021-01-01", "PDF": {"Datei": "AR_Gerichte/AR_OG_008_ERZ-21-4-ARGVP-2021-_nodate.pdf", "URL": "https://rechtsprechung.ar.ch/download/AR%20GVP/Gerichtsentscheide/2021/OG-20210406-ERZ-21-4-20220901-ARGVP-2021-3820.pdf", "Checksum": "5a102db95ef16d11221bb8b1454b0bf6"}, "Scrapedate": "2025-12-21", "Num": ["ERZ-21-4 ARGVP 2021 3820"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Appenzell Ausserrhoden Obergericht Einzelrichter ERZ-21-4 ARGVP 2021 3820"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Appenzell Ausserrhoden Obergericht Einzelrichter"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Appenzell Rhodes-Extérieures  Einzelrichter"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Appenzello Interno  Einzelrichter"}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "OG"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "AR GVP 33/2021 Nr. 3820 \nKündigung eines Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR); Rechtsschutz in klaren Fällen - \nMieterausweisung (Art. 257 ZPO). 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Beachtlichkeit einer am zweitletzten Tag der Zahlungsfrist ausgesproche-\nnen Kündigung verneint. \nUrteil des Einzelrichters des Obergerichts, 06.04.2021, ERZ 21 4 \nAus den Erwägungen: \n2.2 Ist die Mieterin von Wohn- oder Geschäftsräumen nach der Übernahme der Mietsache mit der Zahlung fäl-\nliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so\n\nAR GVP 33/2021 Nr. 3820\n\nKündigung eines Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR); Rechtsschutz in klaren Fällen -\nMieterausweisung (Art. 257 ZPO). Beachtlichkeit einer am zweitletzten Tag der Zahlungsfrist ausgesprochenen Kündigung verneint.\n\nUrteil des Einzelrichters des Obergerichts, 06.04.2021, ERZ 21 4\n\nAus den Erwägungen:\n2.2 Ist die Mieterin von Wohn- oder Geschäftsräumen nach der Übernahme der Mietsache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist von\nmindestens 30 Tagen setzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde; bezahlt die Mieterin innert der gesetzten Frist nicht, so kann die Vermieterin das Mietverhältnis\nmit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR).\n\nDie Kündigungsandrohung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung und es gilt für den Zugang die relative\nEmpfangstheorie (EVA BACHOFNER, Die Mieterausweisung, 2019, Rz. 149; Urteil des Bundesgerichts\n4A_451/2011 vom 29. November 2011 E. 3.1). Die Zahlungsfrist beginnt am Tag nach der Zustellung der Kündigungsandrohung zu laufen (dieselbe, a.a.O., Rz. 157).\n\n2.3 Vorliegend hat die Berufungsbeklagte die Kündigungsandrohung am 27. April 2020 per Einschreiben verschickt. Wann die Androhung dem Berufungskläger ausgehändigt worden ist, lässt sich den Akten nicht entnehmen. Frühestens ist es der Folgetag der Postaufgabe gewesen, hier also der 28. April 2020. Somit hat die\n30tägige Zahlungsfrist am 29. April 2020 zu laufen begonnen und endete am 28. Mai 2020. Die Kündigung\nhätte also frühestens am 29. Mai 2020 ausgesprochen werden dürfen. Die Berufungsbeklagte hat aber bereits\nzwei Tage vorher, am 27. Mai 2020, gekündigt. Dieser Umstand macht die Kündigung unwirksam (BGE 121 III\n156 E. 1c/aa; BACHOFNER, a.a.O., Rz. 163 S. 87 oben und Rz. 194 S. 109 oben). Weil vorliegend die Kündigung am zweitletzten Tag der Zahlungsfrist verschickt worden ist, ist die Rechtsprechung zur Beachtlichkeit\neiner am letzten Tag der Zahlungsfrist ausgesprochenen Kündigung (Urteil des Bundesgerichts 4A_585/2010\nvom 2. Februar 2011 E. 3.5; im Kern geht es nicht um das Versanddatum der Kündigung, sondern darum, dass\ndie Kündigung noch vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Mieter eintrifft: IRÈNE SPIRIG, in: Anita Thanei und andere [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, Nr. 27.2.8 S. 714. Dies ist vorliegend der Fall.) hier nicht zu\nbefolgen. Zwar hat sich der Berufungskläger nicht auf die verfrühte Kündigung berufen, die Unwirksamkeit einer Kündigung ist aber nach einhelliger Lehre von Amtes wegen zu prüfen (BACHOFNER, a.a.O., Rz. 453 S.\n245, mit vielen Hinweisen). Das Gericht hat die Unwirksamkeit zu beachten, wenn sie sich aus den Akten\nergibt (dieselbe, a.a.O., Rz. 453 S. 246). Ohne gültige Kündigung ist eine Ausweisung nicht möglich. Mithin\nkann auf das Gesuch der Berufungsbeklagten nicht eingetreten werden. Dies führt zur Gutheissung der Berufung und Aufhebung des angefochtenen Entscheids.\n\nSeite 1/1\n"}