8.2 Die Beschwerdeführerin stützt sich auf den Standpunkt, dass Art. 94 BauG im vorliegenden
Fall anwendbar sei. Der Kanton Appenzell Ausserrhoden regle die Voraussetzungen für
bauliche Ausnahmebewilligungen im Gewässerraum nicht explizit. Zum Zeitpunkt der Beurteilung, also nach der Genehmigung des Teilzonenplans, handle es sich bei der Gewerbebaute um eine bestehende Baute, die der künftigen Nutzungsordnung (Wohnzone) widerspreche, aber ursprünglich rechtmässig erstellt worden sei (Art. 94 Abs. 1 BauG). Der
Begriff der „bestimmungsgemässen Nutzbarkeit“ (41c Abs. 2 GSchV) werde in Art. 24c
RPG verwendet.