Wegen der Überschreitung der Ausnützungsziffer wurde das Bauvor­
haben von R. nicht bewilligt. R. kaufte 243 m2 Boden dazu und reichte sein
Projekt erneut ein. Der Gemeinderat S. wies die Einsprecher ab und führte
aus, dass das zugekaufte Land auch zur nutzbaren Fläche zu zählen sei, ob­
schon es in einer anderen Nutzungszone liege. Der Regierungsrat weist die
Rekurse ab.
Gemäss Art. 15 lit.a der Bauordnung (BO) der Gemeinde S. wird die
Ausnützungsziffer «als Teilung der Summe aller nutzbaren Geschoss­
flächen durch die anrechenbare Fläche der Bauparzelle» definiert. Welche
Bodenflächen im Sinne dieser Bestimmung anrechenbar sind, wird in
Art.