Ausserrhoden waren Zweckänderungen zudem ohnehin seit
jeher bewilligungspflichtig (Urteil OGer AR O4V 128, E. 3.2).
Aufgrund der Faktenlage ist davon auszugehen, dass zumindest ein Teil
der Ferienhäuser nach dem 1. Januar 1986 als Wohnhäuser genutzt wurden.
Da sich die im Jahr 1972 erteilte Baubewilligung nur auf eine Nutzung als Ferienhäuser bezog und die Zweckänderung zur Wohnnutzung somit nie rechtmässig bewilligt wurde, kann die Bestandesgarantie nur hinsichtlich der ursprünglich bewilligten Nutzung als Ferienhäuser zur Anwendung kommen.
c) Nach dem oben Gesagten ist die Verstärkung der Rechtswidrigkeit
(Art. 94 Abs. 2 lit.