Dass in den vorangehenden Steuerperioden der Eigenmietwert in
gleicher Höhe festgesetzt wurde, ändert nichts. Bei den vorangehen­
den Veranlagungen hätte das damals geringe Alter der Schätzung und
der bei der Schätzung sogar auf Fr. 31'200.-- bezifferte Mietwert allen­
falls ein Berechnung auf einer Basis über dem Mittelwert von 4,5 %
rechtfertigen können. Dass damals auf eine Erhöhung verzichtet
wurde, lässt das Abstellen auf den Mittelwert in der Bemessungsperi­
ode 1995/96 noch keineswegs als unbegründet erscheinen.