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A u sn ü tzu n g sziffer. Nutzbare Fläche einer Bauparzelle.

Wegen der Überschreitung der Ausnützungsziffer wurde das Bauvor­
haben von R. nicht bewilligt. R. kaufte 243 m2 Boden dazu und reichte sein
Projekt erneut ein. Der Gemeinderat S. wies die Einsprecher ab und führte
aus, dass das zugekaufte Land auch zur nutzbaren Fläche zu zählen sei, ob­
schon es in einer anderen Nutzungszone liege. Der Regierungsrat weist die
Rekurse ab.
    Gemäss Art. 15 lit.a der Bauordnung (BO) der Gemeinde S. wird die
Ausnützungsziffer «als Teilung der Summe aller nutzbaren Geschoss­
flächen durch die anrechenbare Fläche der Bauparzelle» definiert. Welche
Bodenflächen im Sinne dieser Bestimmung anrechenbar sind, wird in
Art. 15 lit.c BO dahingehend erläutert, dass von der Bauparzelle «die für
den Strassen- und Trottoirbau benötigten Flächen sowie Wald und Gewäs­
ser» abzuziehen sind. Eine nähere Begriffsbestimmung findet sich in der
Bauordnung nicht. Geht man vom Wortlaut von Art. 15 lit. c aus, so ist die
Bauparzelle als die massgebende Grundfläche zu verstehen.
    Dieser Begriff weist auf die sachenrechtliche Eigentumsordnung hin
und dürfte dahingehend zu verstehen sein, dass die grundbuchlichen
Eigentumsgrenzen massgebend sein sollen. Zu prüfen bleibt, ob in gewis­
sen Fällen, wo das Bauland durch eine Zonenabgrenzung durchschnitten
wird, eine Ausnützungsberechnung als unstatthaft erschiene, in welcher
die auf dem einen Parzellenteil zulässige Ausnützungsziffer auf den
anderen Parzellenteil übertragen würde. Diesbezüglich sind verschiedene
Fälle voneinanderzu trennen:
    a) Ist die Zonengrenze mit der Bauzonengrenze identisch, was bedeu­
tet, dass der eine Parzellenteil im übrigen Gemeindegebiet liegt, so ist es
regelmässig mit dem Zweck der Ausnützungsziffer nicht vereinbar, den
nicht in der Bauzone liegenden Teil in die Ausnützungsberechnung einzu­
beziehen (vgl. Zbl. 73/1972, S. 395/96).
    b) Handelt es sich bei der ganzen Parzelle um Bauland, das in verschie­
denen Bauzonen mit verschiedenen Ausnützungswerten liegt, so kann
eine Übertragung der Ausnützung unter Umständen nicht zulässig sein.
Denkbar sind Fälle, wo das Bauobjekt auf dem kleineren Parzellenteil mit
der geringeren Ausnützungsziffer liegt und der Baukubus im Verhältnis
zur Grundfläche durch eine Übertragung der Ausnützungsziffer wesent-


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lieh erhöht wird. In diesen Fällen würde sich entlang der Zonengrenze eine
grössere Baudichte ergeben, was der betreffenden Zonenordnung zu­
widerliefe. Die Abgrenzung der Zone wäre damit nicht mehr von den im
Zonenplan festgelegten Trennungslinien abhängig, sondern vom Um­
stand, wie der Grundeigentümer die ihm zustehende Ausnützung auf
dem Grundstück zu verteilen gedenkt (vgl. in diesem Sinne BGE 104 la
328ff. = Pra 67/1978, S. 545). Ein besonderer Fall kann vorliegen, wenn
der eine Teil der Parzelle nicht mehr zur Überbauung geeignet ist, jedoch
gleichwohl einer anderen Bauzone zugeordnet ist. Bei einer solchen Situa­
tion dürfte eine Übertragung der Ausnützung nicht ausgeschlossen sein.
     c) Liegen die beiden Parzellenteile in verschiedenen Bauzonen, die
jedoch gleiche Ausnützungsziffern kennen, kommt es im Einzelfall auf die
qualitative Verschiedenartigkeit der Nutzungszonen an, ob eine Über­
tragung der Ausnützungsziffer in Frage kommen kann oder nicht (vgl.
Manfred Zemp, Kommentar zum Baugesetz des Kantons St.Gallen, S. 83).
     d) Ohne Zweifel zulässig erscheint die beliebige Verteilung der Ausnüt­
zungsziffer auf einer Bauparzelle, die gänzlich in der gleichen Zone liegt
(s. BGE 104 la 3 2 8 ff„ E. 5a = Pra 67/1978, S. 546). Ob ein Nachbargrund­
stück zur Berechnung der Ausnützungsziffer in solchen Fällen in Anspruch
genommen werden kann, ist im Baureglement S. nicht näher geregelt und
braucht im vorliegenden Fall auch nicht beurteilt zu werden. In Art. 32 BO
wird lediglich bestimmt, dass bei Abtrennung eines Parzellenteils von
einem bereits überbauten Grundstück die Ausnützungsziffer über das
Ganze gerechnet eingehalten werden muss. Dadurch wird die doppelte
Inanspruchnahme einer bestimmten Landfläche verhindert. Die sachen­
rechtliche Abtrennung eines Parzellenteils zum Zwecke der Erhöhung der
Ausnützung eines Nachbargrundstückes erscheint damit jedenfalls unter
 Beachtung von Art. 32 BO möglich.
                                                             RRB 1.12.1981



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G ren zab stan d . Der Grenzabstand gemäss Art. 99 Abs.1 EG zum ZGB
(bGS 211.1) isteine rein privatrechtliche Bestimmung, deren Einhaltung im
Baubewilligungsverfahren nicht erzwungen werden kann.

Die Baubewilligungsbehörde von W. lehnte ein Baugesuch ab mit der Be-


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