So entzieht sich grundsätzlich jede Immobilie in einer
Nichtbauzone dem normalen Wohnungsmarkt und den Werteinflüssen von Angebot
und Nachfrage, da die Nutzungsmöglichkeiten auf Grund der zonengemässen Zweckbestimmung sehr eingeschränkt sind. Deshalb muss, wie dies auch dem Schätzerhandbuch auf Seite 388 zu entnehmen ist, bei überbauten Grundstücken der Sachverhalt der Überbauung in der Schätzung der Mehrwertabgabe einbezogen werden, liegt
doch der Landwert einer überbauten Nichtbauzone wertmässig grundsätzlich höher als
derjenige einer unüberbauten Nichtbauzone. Solche Spezialobjekte wie das vorliegend
zu schätzende Grundstück bedürfen der Einzelfallschätzung.