Im Weiteren führe die Schätzung eines Bodenwerts in einer Nichtbauzone unter Anwendung der direkten Vergleichsmethode und mit
Referenzobjekten aus einer Bauzone nicht zu einem richtigen Resultat. Die effektive
Überbaubarkeit des Grundstücks müsse sich im Schätzwert widerspiegeln. Die Sache
sei daher an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit sie die realen Gegebenheiten im
Sinne dieser Erwägungen berücksichtige und gestützt darauf erneut verfüge.