Fehlt eine der beiden Voraussetzungen, ist keine Eigennutzung gegeben
(vgl. Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 30 StG N 65).

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es für die Besteuerung eines Eigenmietwertes für eine bewohnbare Liegenschaft genügt, wenn sich der
Eigentümer die Liegenschaft zur Verfügung hält. Eine tatsächliche Nutzung
ist nicht notwendig (vgl. RGE vom 27. April 2006 [3-RV.2004.50306]).