Eine Immobiliengesellschaft liegt dann vor, wenn sich eine Unternehmung
mit eigener Rechtspersönlichkeit (1) nach den Statuten oder tatsächlich
ausschliesslich oder überwiegend mit Grundstücken oder Rechten an solchen befasst, (2) der Rohertrag der Unternehmung ausschliesslich oder
überwiegend aus Ertrag aus unbeweglichem Vermögen besteht und (3) die
Vermögenswerte der Unternehmung ausschliesslich oder überwiegend
aus Grundstücken oder Rechten an solchen besteht (VGE vom 23. Oktober
1992 in Sachen [BE.92.00168] = StE 1993 B 42.23 Nr. 4; Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 96 StG
N 27-30).