Die Ausnützungsziffer (AZ) sei das Verhältnis der Summe der anrechenbaren Geschossflächen (aGF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche
(aGSF). Vorliegend regle die BNO im I der "Spezialzone XZ" jedoch nur die
aGF, nicht aber die aGSF. Es werde nicht festgelegt, wo und wie die Geschossfläche zu realisieren sei. Allerdings werde zwischen der oberirdischen und der unterirdischen aGF unterschieden. Dabei sei jene im Untergeschoss wegen den geplanten Ladenflächen bei der Fussgängerunterführung eingeführt worden. Daher sei es gerechtfertigt, den Residualwert, der
aus der oberirdischen Nutzung (mit 11'400 m2 aGF) stamme, im Verhältnis
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