Massgeblich ist einzig, ob eine zonenmässige
Nutzung öffentlich-rechtlich realisierbar ist. Demnach ist für die Beurteilung
des Sondervorteils allein die Nutzungsmöglichkeit massgeblich (vgl. Urteil
des Bundesgerichts 1C_481/2012 vom 21. Dezember 2012, Erw. 2.1).