2004 Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 439 III. Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 119 Wohnraum in Landwirtschaftszone. - Voraussetzungen für zusätzlichen Wohnraum in der Landwirtschafts- zone nach neuem Recht (Erw. 1). - Bestätigung der Praxis, dass für eine zusätzliche Wohneinheit in der Landwirtschaftszone u.a. ein Betriebsaufwand von mehr als 8'000 jährlichen Arbeitsstunden vorausgesetzt ist (Erw. 2). Entscheid des Regierungsrates vom 1. September 2004 i.S. A.K. gegen den Entscheid des Baudepartementes/Gemeinderates B. Aus den Erwägungen: 1. a) (...) Unbestrittenermassen handelt es sich beim Landwirt- schaftsbetrieb des Beschwerdeführers um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB, welcher heute über zwei Woh- nungen mit einer Bruttogeschossfläche von 343 m2 verfügt. Der Be- schwerdeführer, dessen Ehefrau und eine Tochter in Ausbildung be- wohnen die Betriebsleiterwohnung. Der Altenteil ist dagegen seit längerer Zeit vermietet. Damit der Sohn den Tierbestand besser überwachen kann, ist geplant, für ihn und seine Partnerin eine zusätzliche dritte Wohnung sowie eine Garage in die bestehende Remise Nr. 880 einzubauen. Weiter ist beim Gebäude Nr. 924 die Erstellung einer Garage für zwei Personenwagen und eines Veloabstellplatzes vorgesehen. b) Nach Art. 22 Abs. 2 RPG dürfen Bauten und Anlagen grund- sätzlich nur bewilligt werden, wenn sie dem Zweck der jeweiligen Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist. Die Par- zelle Nr. 1135 liegt unbestrittenermassen in der Landwirtschaftszone nach Art. 16 RPG. Eine Landwirtschaftszone im Sinne dieser Be- stimmung soll im Gesamtinteresse landwirtschaftlich genutzt und 440 Verwaltungsbehörden 2004 daher jenen Bewirtschaftungsformen vorbehalten werden, die den Bodenertrag unmittelbar und im Wesentlichen unter natürlichen Be- dingungen ausschöpfen. Bauten und Anlagen sind in der Landwirt- schaftszone nur gestattet, wenn sie eine hinreichend enge Verbindung zur landwirtschaftlichen Nutzung aufweisen und betriebsnotwendig sind. Sie sind zonenkonform, wenn sie der bodenabhängigen Bewirt- schaftung oder der inneren Aufstockung dienen oder - in den dafür vorgesehenen Gebieten gemäss Art. 16a Abs. 3 RPG - für eine Be- wirtschaftung benötigt werden, die über eine innere Aufstockung hinausgeht. Zonenkonform sind auch Bauten und Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Produkte dienen (Art. 16a RPG i.V.m. Art. 34 Abs. 1 und 2 RPV). c) Wohnbauten waren im Lichte der bis am 31. August 2000 geltenden Fassung von Art. 16 des Raumplanungsgesetzes (aRPG) in der Landwirtschaftszone nur zonenkonform, wenn sie hinsichtlich Standort und Ausgestaltung in einer unmittelbaren funktionellen Be- ziehung zu einem Landwirtschafts- oder Gartenbaubetrieb standen und im Hinblick auf die bodenabhängige Nutzung des Landes als un- entbehrlich erschienen. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung ver- langte, dass der Wohnraum für ein ordnungsgemässes, zonenkonfor- mes Bewirtschaften des Bodens ein längeres Verweilen am betref- fenden Ort erforderte und dieser von der nächstgelegenen Wohnzone weit entfernt lag. Das Vorrecht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen, sollte damit einem relativ engen Personenkreis vorbehalten bleiben. Dazu zählten nur Leute, die als Betriebsinhaber oder Hilfskräfte un- mittelbar in der Landwirtschaft tätig waren, und ihre Familienange- hörigen (BGE 121 II 307 E. 3b S. 310, 67 E. 3a S. 68 f.; 115 Ib 295 E. 3a S. 299; 113 Ib 138 E. 4d S. 141). Im dargestellten eng gezoge- nen Rahmen hat die bisherige Rechtsprechung auch Wohnraum für die abtretende Generation, die ein Leben lang in der Landwirtschaft tätig war, als zonenkonform anerkannt. Massgeblich war, dass es ei- nem betagten Bauern nach Übergabe des Gewerbes an einen jünge- ren Inhaber nicht zugemutet werden könne, seinen Hof zu verlassen. Ausserdem sei der frühere Landwirt in der Lage, mit Besorgungen oder Ratschlägen weiterhin wertvolle Dienste für die Bewirtschaf- 2004 Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 441 tung des Hofes zu leisten, namentlich in Zeiten grosser Arbeitsbe- lastung, bei Krankheit oder Militärdienst des Betriebsleiters. Auf diese Weise könne die bäuerliche Sozialstruktur, zu der auch das Verbleiben der abtretenden Generation auf dem Hof gehöre, auf- rechterhalten werden (BGE 116 Ib 228 E. 3a S. 230 f.). Art. 16a des revidierten Raumplanungsgesetzes umschreibt die Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone neu. Die vorgenom- mene Erweiterung bezieht sich jedoch nur auf die als zonenkonform anerkannten landwirtschaftlichen Nutzungsformen, die sich jetzt nicht mehr allein auf die bodenabhängige Produktion beschränken. Dagegen sollte an den strengen Kriterien, welche die bundesgericht- liche Rechtsprechung für die Zonenkonformität von Wohnbauten aufgestellt hatte, festgehalten werden (vgl. Botschaft des Bundesrats zu einer Teilrevision des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Mai 1996, BBl 1996 III 533; Rudolf Muggli, Kurzkommentar zum Entwurf für eine Änderung des Raumplanungsgesetzes vom 20. März 1998, Raum & Umwelt 1998, Art. 16a Rz. 4). Davon ging auch der Verordnungsgeber beim Erlass der neuen konkretisierenden Norm von Art. 34 Abs. 3 RPV aus. Danach gelten Bauten für jenen Wohnbedarf als zonenkonform, der für den Betrieb des entsprechen- den landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation. Diese Bestimmung kodifiziert die bisherige Rechtsprechung, die weiterhin wegleitend sein soll. Das revidierte Recht zieht somit den Kreis der zonenkon- formen Wohnbauten in der Landwirtschaftszone grundsätzlich nicht weiter als die alte Ordnung und ist daher nicht milder als diese. Zu beachten ist allerdings, dass der Wohnbedarf im neuen Recht nach der erwähnten erweiterten Umschreibung der zonenkonformen land- wirtschaftlichen Nutzungen (Art. 16a RPG) zu bestimmen ist, was in gewissen Fällen zu einer Ausweitung der zulässigen Wohnbauten führen kann (vgl. zum Ganzen BGE 1A.19/2001/bmt vom 22. Au- gust 2001 i.S. P.). 2. a) Der Betriebsleiter wünscht die Wohnsitznahme auf dem Betrieb zur Überwachung der Tiere. Inwiefern seine Eltern auf dem Betrieb weiterhin aus betrieblichen Gründen Wohnraum beanspru- chen dürfen, nachdem der Beschwerdeführer den Betrieb im Jahre 442 Verwaltungsbehörden 2004 2000 mit 48 Jahren an seinen Sohn übergab und seither anderweitig beruflich tätig war und ist, kann angesichts der nachfolgenden Erwä- gungen offen bleiben. Die Abteilung Landwirtschaft hat aufgrund der Daten des Landwirtschaftsbetriebes bzw. der Betriebsgemeinschaft festgehal- ten, dass im vorliegenden Fall eine weitere Überschreitung der als maximal zulässig anerkannten betriebsnotwendigen Bruttogeschoss- fläche von 330 m2 eines landwirtschaftlichen Wohnhauses mit Alten- teil nicht zulässig sei. Dies liege daran, dass der Betrieb nicht einen Bedarf von mindestens 8'000 Arbeitsstunden pro Jahr aufweise. Das erforderliche Jahreseinkommen unter Anrechnung des Aufwandes für einen Angestellten liegt dagegen über den vorausgesetzten Fr. 140'000.–. b) Der Beschwerdeführer bestreitet das Vorliegen einer kanto- nalen Praxis, welche als Voraussetzung für zusätzlichen Wohnraum u. a. einen Betriebsaufwand von mehr als 8'000 Arbeitsstunden pro Jahr verlange, und macht geltend, dass die Praxis und die interne Vollzugshilfe nicht veröffentlicht seien. c) Vorab ist festzuhalten, dass die "Interne Vollzugshilfe des Baudepartements zum Bauen ausserhalb der Bauzone" in Fachkrei- sen bekannt und u.a. im Internet abrufbar ist. Die Abteilung Landwirtschaft hat seit 1994 etliche Geschäfte unter Zugrundelegung der genannten Voraussetzungen beurteilt. Al- leine im Jahr 2003 kam es zu sechs Anwendungsfällen. Der Regie- rungsrat bestätigte zudem mit Entscheid Nr. (...) vom 3. September i.S. (...), S. 3, die geltende Praxis. Diese ist denn auch dem Verfasser des Betriebskonzeptes bekannt. d) Der eingelebten Praxis von Verwaltungsbehörden und Ge- richten kommt grosses Gewicht zu. Das Gleichheitsprinzip und der Grundsatz der Rechtssicherheit verlangen, dass an einer Praxis in der Regel festgehalten wird. Sie stehen aber einer Praxisänderung nicht entgegen, sofern ernsthafte und sachliche Gründe für die neue Praxis sprechen, die Änderung grundsätzlich erfolgt, das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung gegenüber demjenigen an Rechtssicher- heit überwiegt und die Praxisänderung keinen Verstoss gegen Treu 2004 Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 443 und Glauben darstellt (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemei- nes Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich 2002, Rz. 509 ff.). e) Der Beschwerdeführer selbst bringt anlässlich des Beschwer- deverfahrens - ausser dem Hinweis darauf, dass die Ehefrau bzw. die Partnerin des Betriebsleiters heute nicht mehr ohne Weiteres auch auf dem Betrieb mitarbeite - keine Gründe vor, die gegen die herr- schende Praxis sprechen. Er begnügt sich vorab mit einem Verweis auf die Meinung des Verfassers des Betriebskonzeptes, welcher da- von ausgeht, dass der arbeitswirtschaftliche Bedarfsnachweis für ei- nen Vollzeitangestellten bereits bei einem Arbeitsvolumen von 6'350 Stunden erfüllt und im vorliegenden Fall ein Arbeitszeitbedarf von 6'553 Stunden gegeben sei. Um eine Ungleichbehandlung zu verhindern, ist weiterhin auch eine Arbeitsleistung der Partnerin des Betriebsleiters bei der Bedarfs- berechnung einzubeziehen, ansonsten z.B. eine auswärtige Berufs- ausübung der Partnerin zu einer aus raumplanerischer Sicht uner- wünschten Wohnraumerweiterung ausserhalb der Bauzonen führen und gewisse Landwirtschaftsbetriebe privilegieren würde. Dadurch soll denn auch kein Anreiz geschaffen werden, vorerst weiteren Wohnraum und dann durch Betriebsumstellung oder -aufgabe zonen- fremde Mietwohnungen in der Landwirtschaftszone zu schaffen. Damit sind für den Regierungsrat keine sachlichen Gründe ge- geben, welche die weitergehende Prüfung einer Praxisänderung rechtfertigen würden. Somit ist die langjährige Praxis der Abteilung Landwirtschaft erneut zu bestätigen. 3. a) Unabhängig davon, ob die Betriebsgemeinschaft oder der Betrieb des Beschwerdeführers alleine der Beurteilung zugrunde zu legen ist, erreicht der berechnete Arbeitsbedarf die vorausgesetzten 8'000 Arbeitsstunden nicht. Somit ist die Betriebsnotwendigkeit für zusätzlichen Wohnraum vorliegend nicht gegeben. b) Die bestehende Wohnfläche verteilt sich auf zwei Wohnun- gen, wobei die Betriebsleiterwohnung durch den Beschwerdeführer bewohnt wird und der Altenteil an nicht auf dem Betrieb des Be- schwerdeführers bzw. in der Betriebsgemeinschaft arbeitende Perso- nen vermietet ist. Sollte tatsächlich die Wohnsitznahme des Be- triebsleiters auf dem Hof des Beschwerdeführers erwünscht und 444 Verwaltungsbehörden 2004 notwendig sein, besteht ohne Weiteres die Möglichkeit, in eine der beiden Wohnungen einzuziehen und nötigenfalls das Mietverhältnis aufzulösen. Finanzielle Interessen haben diesbezüglich hinter die öf- fentlichen Interessen zurücktreten, da ansonsten die Ziele der Raum- planung nicht zu verwirklichen wären (BGE 116 Ib 233 f.; ferner Bernische Verwaltungsrechtssprechung [BVR] 1998, S. 438). Jeden- falls geht es auch nach neuem Raumplanungsrecht nicht an, zusätzli- chen Wohnbedarf dadurch zu erzeugen, dass bestehende Wohnungen an Nichtlandwirte vermietet oder im Wohnrecht abgegeben werden (vgl. Schweizerische Vereinigung für Landesplanung [VLP], Raum & Umwelt, Begriffe zum Bauen ausserhalb der Bauzone, August 2000, S. 57 f.). Der im Betriebskonzept und in der Stellungnahme des Be- schwerdeführers erwähnten angeblichen Angewiesenheit auf die Mietzinseinnahmen aus dem Altenteil widersprechen sowohl die Bemerkung in einem weiteren Schreiben des Beschwerdeführers, wonach mittelfristig der Sohn und Hofnachfolger von X. - einem Beteiligten an der Betriebsgemeinschaft, wodurch allfällige Mietein- nahmen nicht als zusätzliche Einnahmen gelten könnten - auf dem Hauptbetrieb in der L. eine der zwei Wohnungen beziehen soll, als auch der Hinweis des Gemeinderates B. im Protokollauszug, dass nach Angabe des Beschwerdeführers die heutige Vermietung der be- stehenden Wohnung nur vorübergehender Natur sei, und letztlich auch die Bemerkung im Betriebskonzept, wonach das erforderliche Einkommen ohne Mietzinseinnahmen problemlos erreicht werde. Je- denfalls legt der Beschwerdeführer nicht dar, welchen Einfluss eine Wohnsitznahme durch den Hofnachfolger von X. auf den Betrieb des Beschwerdeführers, auf die Betriebsgemeinschaft als Ganzes und auf die Mietzinseinnahmen haben würde. 120 Gültigkeitsdauer einer Baubewilligung; Projektänderungen. - Der Baubeginn muss innerhalb der Gültigkeitsdauer einer Baubewil- ligung erfolgen; hernach dauert die Geltung der Baubewilligung aber grundsätzlich bis zur Bauvollendung fort. - Bei wesentlichen Projektänderungen müssen diese innert zweier Jahre nach Rechtskraft des Projektänderungsentscheides in Angriff