dd) (...)
ee) Die streitige Zone ist eine Spezialzone, in der Dienstleistungsbetriebe aller Art, Gewerbe und Wohnungen rechtmässig
sind. Wohnungen sind dabei nur für betrieblich an den Standort gebundenes Personal zugelassen (§ 34 BO). Möglich sind also Bauten
mit sehr unterschiedlicher Emissionswirkung. Die Emissionen eines
Einkaufszentrums oder eines Fachmarktes in der maximal erlaubten
Art liegen jedenfalls über dem zonenüblichen Durchschnitt: Derartige Vorhaben weisen einen bedeutend höheren Besucherverkehr auf
als andere Bauten und induzieren erheblich mehr Verkehr als z.B.
Verwaltungs- oder Bürogebäude.