Auf der anderen Seite leuchtet ohne weiteres ein, dass der ermittelte
Residual- oder Marktwert von total Fr. 2,34 Mio. durch die gesamte "eingezonte" und abgabepflichtige Fläche von 2'406 m 2 geteilt werden muss, unter Einbezug der Gleisfeldfläche von 847 m 2; denn auch dieser Teil des
Grundstücks bestimmt den Verkehrswert der abgabepflichtigen Fläche mit,
auch wenn er den durchschnittlichen Quadratmeterpreis mangels effektiver
baulicher Nutzbarkeit erheblich reduziert. Demzufolge ist in Übereinstimmung mit der Landwertschätzung der B._____ AG von einem Verkehrswert
der Parzelle Nr. aaa vor der Zuweisung zur "Spezialzone C._____" in Höhe
von Fr. 973.00/m2 auszugehen.