1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen, vom
27. Juli 2022 aufgehoben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid in
Sinne der Erwägungen an das Spezialverwaltungsgericht zurückgewiesen.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 15'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 387.00, gesamthaft Fr. 15'387.00, sind vom Beschwerdeführer,
der Beschwerdegegnerin und dem Stadtrat Aarau zu je 1/3 mit Fr. 5'129.00
zu bezahlen.

3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.