II.
1.
Die streitbetroffene Parzelle Nr. aaa liegt in der Wohn- und Gewerbezone
WG2 der Gemeinde X., Ortsteil Z., und weist eine Hanglage sowie eine
Fläche von 2'552 m2 auf. Wohn- und Gewerbezonen sind gemäss § 10
Abs. 1 BNO unter anderem für Wohnen und mässig störendes Gewerbe
bestimmt. Die Ausnützungsziffer beträgt 0,6, mit Erhöhungspotenzial um
15% auf 0,69 bei Arealüberbauungen, die Fassadenhöhe maximal 8 m, mit
Erhöhungspotenzial um 3 m auf 11 m bei Arealüberbauungen und Verzicht
auf ein zusätzliches Attika- oder Dachgeschoss, und die Gesamthöhe
maximal 12 m (§ 7 Abs. 1 und § 29 Abs. 2 und 3 BNO). Eine Höchstzahl
(Voll-)Geschosse wird in der BNO nicht festgelegt, was zulässig ist.