3.2./3.2.1. (S. betrieb im Rahmen einer Einzelfirma ein Architekturbüro sowie gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel.) Bis 1986
stellte die Liegenschaft x klarerweise Geschäftsvermögen dar.
S. nahm zwar alle Liegenschaften in seine Buchhaltung auf, doch
wurden die Privatliegenschaften separat unter eigenem Titel aufgeführt und damit unmissverständlich als solche bezeichnet; für diese
war im Gegensatz zu den Geschäftsliegenschaften kein Buch-, sondern lediglich der Steuerwert angegeben. Die Liegenschaft x figurierte nicht unter den Privatliegenschaften.