Aus den Erwägungen

2. c) bb) aaa) Gemäss Ausnützungsberechnung des Projektverfassers vom 12. Februar 1997 beträgt die anrechenbare Grundstücksfläche 893 m2, die anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF)
einschliesslich der neu zu erstellenden Bauten 502.78 m2. (...).
Bei einer Ausnützungsziffer von 0.35 in der Landhauszone W1
gemäss § 3 BNO ist eine BGF von 312.55 m2 zulässig. (...). Die
fehlende Fläche von 190.23 m2 soll von der auf der Parzelle Nr. 161
bestehenden Ausnützungsreserve beschafft werden.