Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf
dieser Dauer (Art. 266 Abs. 1 OR). Aus wichtigen Gründen, die die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen (Art. 266g Abs. 1 OR). Die gesetzliche Kündigungsfrist bei der Miete
von Geschäftsräumen beträgt sechs Monate (Art. 266d OR). Der Richter
bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände (Art. 266g Abs. 2 OR).