{"Signatur": "AG_GB_001", "Spider": "AG_Weitere", "Datum": "2009-02-19", "PDF": {"Datei": "AG_Weitere/AG_GB_001_20090219-grundbuchabgaben-kauf-werkpreis-2.pdf", "URL": "https://www.ag.ch/media/kanton-aargau/dvi/dokumente/arp/grundbuch/entscheide/20090219-grundbuchabgaben-kauf-werkpreis-2.pdf", "Checksum": "b96125aba44e650894071106e1a13f9f"}, "Scrapedate": "2026-07-03", "Scrapetime": "12:41:22", "Num": ["§ 10 GBAG; Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Aargau Entscheide Grundbuch und Notariat 19.02.2009 § 10 GBAG; Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Argovie Entscheide Grundbuch und Notariat 19.02.2009 § 10 GBAG; Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Argovia Entscheide Grundbuch und Notariat 19.02.2009 § 10 GBAG; Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Aargau Entscheide Grundbuch und Notariat "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Argovie Entscheide Grundbuch und Notariat "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Argovia Entscheide Grundbuch und Notariat "}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "aargauischen Verwaltungsgerichts"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Urteil des aargauischen Verwaltungsgerichts vom 19. 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März 2006 und der gleichentags vereinbarte TU-Vertrag eine Einheit\nim Sinne der dargestellten Rechtsprechung bilden, sodass gemeinsame\nbzw. gleichgerichtete Interessen der Beschwerdeführer 1 und 2 (Landverkäufer) sowie der Totalunternehmerin auf ein Zusammenwirken schliessen lassen.\n\n3.1.\nDie Totalunternehmerin unterzeichnete den TU-Vertrag am 17. März\n2006, während die Beschwerdeführerin 3 die Unterzeichnung am\n22. März 2006 vornahm. Gleichentags unterzeichneten die Beschwerdeführerin 3 (als Käuferin) sowie die Beschwerdeführer 1 und 2 (als Ver-\n-9-\n\nkäufer) den Kaufvertrag. Somit besteht zumindest ein zeitlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen. Die Beschwerdeführer wenden in diesem Zusammenhang ein, der Umstand der zeitgleichen Unterzeichnung\nbeider Verträge durch die Beschwerdeführerin 3 reiche nicht aus, um eine\nZusammenrechnung gemäss § 10 Abs. 1 GBAG vorzunehmen (Verwaltungsgerichtsbeschwerde, S. 27). Dieser Einwand ist insofern berechtigt,\nals die zeitliche Nähe der Vertragsabschlüsse für sich alleine eine Zusammenrechnung nicht begründen kann. Indes stellt die zeitgleiche Vertragsunterzeichnung ein Indiz für ein einheitliches Geschäft dar (vgl. vorne\nErw. 2.3).\n\n3.2.\nDer TU-Vertrag war als solcher bindend. Somit genügte der Umstand der\ngleichzeitigen Unterzeichnung beider Verträge durch die Beschwerdeführerin 3, um sicherzustellen, dass der Kaufvertrag nicht ohne den TU-Ver-\ntrag abgeschlossen wurde. Der Kaufvertrag war bedingungslos und der\ngrundbuchliche Vollzug erfolgte einen Tag nach Vertragsabschluss. Auch\nwenn sich später wider Erwarten eine rechtliche Möglichkeit ergeben\nhätte, vom TU-Vertrag zurückzutreten, müsste die Wahrscheinlichkeit eines getrennten Schicksals des TU-Vertrags im Vollzug als solche Ausnahmesituation betrachtet werden, dass sie beim Abschluss der Verträge\nirrelevant war (vgl. BGE vom 20. November 1980, in: ASA 50 [1981-82],\nS. 341). Damit weisen Kauf- und TU-Vertrag ein einheitliches rechtliches\nSchicksal auf.\n\n3.3.\nAnlässlich des Grundstückkaufs vom 22. März 2006 übernahm die Beschwerdeführerin 3 auch sämtliche Rechte der Verkäufer am bestehenden Bauprojekt betreffend die Parzelle Nr. X1 (Kaufvertrag, Kap. IV Ziff. 5,\nVorakten 109). Damit enthält der Kaufvertrag nicht nur einen Hinweis auf\ndie geplante Überbauung, sondern vielmehr eine Regelung bezüglich\nKostentragung eines Teils der Planungsarbeiten des auf der verkauften\nParzelle zu realisierenden Bauprojekts. Nicht inbegriffen im Werklohn war\ndemgegenüber die Abgeltung für das Projekt, aus welchem heraus die\nTotalunternehmerin das dem TU-Vertrag zu Grunde liegende Projekt entwickelt hatte, sowie die Baubewilligungsgebühren, welche von den Landverkäufern bezahlt wurden (TU-Vertrag, Ziff. 3.2.4 Bst. b und d, Vorakten\n131). Während ein Käufer mit einem für sich allein stehenden Kaufvertrag\nüber unüberbaute Grundstücke üblicherweise keine dazugehörende Bauprojekte erwirbt, leistet der Totalunternehmer die Planungs- und Projektierungsarbeiten für die bestellte Baute: Das eigene Projekt, das der Totalunternehmer verwirklicht, fertigt er entweder selber an oder lässt es in\nseinem Namen und auf seine Rechnung bei einem Dritten anfertigen, der\nmit dem Bauherrn in kein Vertragsverhältnis tritt (Peter Gauch, Der Werkvertrag, 4. Aufl., Zürich 1996, Rz. 233 f.). Die jeweiligen Abreden ergeben\nnur dann einen Sinn, wenn sie als ein einheitliches Ganzes, als den Ver-\n- 10 -\n\nkauf eines zu überbauenden Grundstücks, angesehen werden. Die formelle Trennung beider Verträge und der fehlende explizite Verweis des\nKaufvertrags auf den TU-Vertrag (Verwaltungsgerichtsbeschwerde,\nS. 21 f.) ändern nichts daran, dass der Kaufvertrag inhaltlich in den TU-\nVertrag greift. Im Übrigen enthält der TU-Vertrag in Ziff. 3.2.4, Bst. a und d\nHinweise auf das Grundstückgeschäft (Vorakten 131).\n\n3.4.\nDas Baugesuch für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle Nr. X1 ging bei der Bauverwaltung N am 23. Juni 2005 ein. Die\nBeschwerdeführer 1 und 2 waren als Bauherren und Landeigentümer\naufgeführt, während die Totalunternehmerin für die Bauleitung verantwortlich war. Die Beschwerdeführerin 3 wird auf der Baugesuchseingabe nicht erwähnt (Deckblatt der Bau-Mappe der Bauverwaltung N, Nr.\nZ, Vorakten 152). Die Baubewilligung des Gemeinderats N vom 8. August\n2005 erwuchs unangefochten in Rechtskraft (vgl. Verkaufsdokumentation\nProjekt R, S. Z, Vorakten 175). Daraufhin erstellte T eine\nVerkaufsdokumentation des Projekts (Vorakten 163 - 196). Darin bot T\nunter dem Titel Projekt R das Mehrfamilienhaus R mit 20 Wohnungen\nsowie einer Tiefgarage als Anlage zum Verkauf an. Auf der letzten Seite\nwaren das Konsortium U (Beschwerdeführer 1 und 2) als\nGrundstückeigentümerin und die Totalunternehmerin als Totalunternehmung aufgeführt.\n\nSomit lagen bereits vor Vertragsabschluss ein detailliert ausgearbeitetes\nProjekt und die entsprechende Baubewilligung vor. Zudem inserierte T\nden Verkauf eines schlüsselfertigen Mehrfamilienhauses; dabei ist nicht\nentscheidend, wer T einen Auftrag erteilt hat (vgl.\nVerwaltungsgerichtsbeschwerde, S. 23). Dies sind weitere Indizien,\nwelche für eine Einheit des Geschäfts sprechen.\n\n"}