{"Signatur": "AG_BV_001", "Spider": "AG_Gerichte", "Datum": "2022-07-12", "PDF": {"Datei": "AG_Gerichte/AG_BV_001_EBVU-21-417_2022-07-12.pdf", "URL": "https://decwork.ag.ch/api/main/v1/de/decrees_pdf/5909", "Checksum": "78a6a7721e045df1a9fd1b19fa48496f"}, "Scrapedate": "2025-08-25", "Num": ["EBVU 21.417"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Aargau Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt 12.07.2022 EBVU 21.417"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Argovie Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt 12.07.2022 EBVU 21.417"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Argovia Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt 12.07.2022 EBVU 21.417"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Aargau Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Argovie Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Argovia Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt"}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Hanglage, Staffelung\r\n- Für die Bemessung der Hangneigung i.S.v. § 12a ABauV wird auf das gewachsene Terrain innerhalb des Gebäudegrundrisses abgestellt, nicht auf jenes der gesamten Parzelle. 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(Erw. 5.3)\r\n- Voraussetzung für die Annahme einer gestaffelten Bauweise ist eine optische Verselbständigung der betreffenden Gebäudeteile. Die Vorgaben für die terrassierte Bauweise dürfen dabei nicht ihres Sinngehalts entleert werden. (Erw. 5.4)\n\nDEPARTEMENT\nBAU, VERKEHR UND UMWELT\nRechtsabteilung\n\nBVURA.21.417\n\nENTSCHEID vom 12. Juli 2022\n\nA._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats B._____ vom 25. Mai 2021 betreffend\nAbbruch Gebäude Nr. 539 und Neubau Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Parzelle 539, von\nC._____ und D._____ (Baugesuch 2020-40); Gutheissung\n\nErwägungen\n\n(…)\n\n5. Geschossigkeit und Gebäudehöhe\n\n(…)\n\n5.2 Ausgangslage\n\n5.2.1\nAm Hang werden Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl talseitig gemessen (§ 12 Abs. 3 Satz 1\nABauV). Bei gestaffelten und terrassierten Bauten werden sie für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen\n(§ 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV). Mit dieser Sonderregelung wird bezweckt, Treppenüberbauungen an\nHanglagen zu ermöglichen. Andernfalls würden nämlich die Höhenvorschriften der Nutzungsordnung\nregelmässig bei Weitem überschritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die auf den einzelnen Gebäudeteil bezogene Betrachtungsweise deshalb, weil der Eindruck einer einheitlichen Gebäudefront bei derartigen Treppenüberbauungen wegen der Versetzung der einzelnen Gebäudestufen und deren Anlehnung an den Hangverlauf massgeblich abgeschwächt wird; dies ist denn auch der Grund, weshalb die\nPraxis die Voraussetzung geschaffen hat, dass die Terrassenfläche ein bestimmtes Verhältnis zur\nWohnfläche nicht unterschreiten darf. § 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV ist also auf eine ganz bestimmte Art\nvon Bauten, nämlich eben Treppenbauten an Hanglagen, bei denen die versetzte Anordnung der einzelnen Gebäudestufen auf einem baulichen Sachzwang beruht, zugeschnitten (AGVE 2009, S. 153 f.;\n2005, S. 156 mit Hinweis).\n\nZu den Begriffen der gestaffelten bzw. terrassierten Bauweise (siehe § 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV) lässt\nsich Folgendes festhalten: Eine \"Staffelung\" liegt vor, wenn der betreffende Bauteil oder -körper sich\nin einem gewissen Masse optisch verselbständigt hat; andernfalls liesse es sich nicht rechtfertigen, die\nBauhöhen und die Geschosszahl einzeln, separat zu messen. Massgebend muss danach das äussere\nErscheinungsbild einer Baute sein (AGVE 2009, S. 153 f.; 1999, S. 215 f. mit Hinweis; VGE vom 9. Dezember 2002 [BE.2001.00378/ BE.2002.00053], S. 17). Eine Staffelung kann etwa vorliegen bei markant unterschiedlichen Gebäudeformen, Proportionen oder versetzter Anordnung der verschiedenen\nGebäudeteile. Als \"terrassiert\" gelten der Hangneigung nach erstellte Gebäudestufen von einem oder\nmehreren übereinanderliegenden Geschossen, wobei jede Stufe in der Regel eine selbständige\nWohneinheit nach dem Modell eines Einfamilienhauses bildet. Die einzelnen Gebäudestufen der Terrassenbaute liegen also senkrecht übereinander, wenn auch nur teilweise; deshalb gelten sie nicht als\n\"senkrecht übereinander liegend\". Der Raum über der unteren Stufe dient dabei der oberen Stufe als\nverhältnismässig geräumiger Vorplatz oder Garten, nicht bloss als überdimensionierter Balkon. Die\nTerrasse muss daher eine minimale Grösse im Verhältnis zum Volumen des Hauses, dem sie dient,\naufweisen, um ihre Funktionen überhaupt erfüllen zu können; die Regel ist hier ein Verhältnis von\nTerrassenfläche zur Wohnfläche von mindestens 1:3. Senkrecht übereinander befinden sich demgegenüber Geschosse, die praktisch mit der ganzen Fläche übereinander liegen, mit Ausnahme von\nVorbauten wie Treppen, Erkern, Balkonen oder Gebäudevorsprüngen oder entsprechenden nebensächlichen Rückversetzungen (AGVE 2009, S. 153 f.; 2005, S. 155 mit Hinweisen; 1997, S. 330 mit\nHinweisen; VGE vom 31. August 2006 [WBE.2005.289], S. 7; VGE vom 14. Dezember 2000\n[BE.1999.00270], S. 10).\n\n5.2.2\nUnbestritten ist vorliegend, dass das Gebäude – wenn es nicht als gestaffelt oder terrassiert qualifiziert\nwerden kann – in der Wohnzone W2 unzulässige drei Vollgeschosse aufweisen würde, da das sog.\nUntergeschoss diesfalls als Vollgeschoss dem zweigeschossigen Einfamilienhaus zuzurechnen wäre.\nAus demselben Grund wäre diesfalls zudem auch die Gebäudehöhe überschritten. Die Staffelung oder\nTerrassierung des Bauvorhabens ist damit unabdingbare Voraussetzung für die Bewilligungsfähigkeit\ndes vorliegenden Bauvorhabens. Wie der Beschwerdeführer richtig festhält, ist Voraussetzung hierfür\nzunächst, dass das Bauvorhaben an einer Hanglage im Rechtssinn liegt.\n\n5.3 Hanglage\n\n5.3.1\nDer Gemeinderat ging in der Baubewilligung von einer Hangneigung von 20 % aus, gemessen zwischen dem tiefsten Punkt der Bauparzelle auf 536 m.ü.M. und dem höchsten Punkt auf 542 m.ü.M.\n\nDer Beschwerdeführer hält dem entgegen, bei korrekter Messung innerhalb des Gebäudegrundrisses\nbestehe eine viel kleinere Neigung, die die geforderten 10 % bei Weitem nicht erreiche. Konkret betrage die Neigung im Schnitt A-A bspw. lediglich ca. 2 %, bei einem Niveauunterschied des gewachsenen Terrains innerhalb des Gebäudegrundrisses von ca. 20 cm. Praktisch dieselbe Neigung bestehe\nim Schnitt der Südostfassade. Und auch in westliche Richtung betrag die Neigung nie mehr als ca.\n4 %. Lediglich die Tatsache, dass einzig im Schnitt der nördlichsten Fassade – bedingt durch den\nbestehenden Einschnitt für die Garage – eine Neigung über 10 % bestehe, begründe insgesamt noch\nkeine Hanglage. Denn praktisch der gesamte Gebäudegrundriss liege nachweislich in keiner Hanglage.\n\n"}