{"Signatur": "AG_BV_001", "Spider": "AG_Gerichte", "Datum": "2011-04-27", "PDF": {"Datei": "AG_Gerichte/AG_BV_001_BVURA-10-41-42-43_2011-04-27.pdf", "URL": "https://decwork.ag.ch/api/main/v1/de/decrees_pdf/3056", "Checksum": "0be3eb046b83eff3e9e9db1084a7007c"}, "Scrapedate": "2025-08-25", "Num": ["BVURA.10.41/42/43"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Aargau Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt 27.04.2011 BVURA.10.41/42/43"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Argovie Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt 27.04.2011 BVURA.10.41/42/43"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Argovia Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt 27.04.2011 BVURA.10.41/42/43"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Aargau Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Argovie Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Argovia Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt"}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Terrassenhaus; Nutzungsübertragung\n - Bei der Berechnung des Verhältnisses der Terrassenfläche zur zurückversetzten Wohnfläche darf jener Teil der Terrasse, der das darunterliegende Geschoss überragt, nicht mitgerechnet werden. Ist die Terrasse überdacht, zählt der überdachte Teil zur Wohnfläche und nicht zur Terrasse, es sei denn, es handle sich um einen blossen Dachvorsprung (Erw. 7b).\n - Bei der Übertragung der Ausnützungsziffer wird die «Ausnützung» (realisierbare Bruttogeschossfläche) verschoben, und nicht die anrechenbare Grundstücksfläche. Wird die Ausnützungsziffer später erhöht, kommt die Erhöhung daher allein dem abtretenden Grundstück zugut (Erw. 14e/bb-dd).\n - Eine Nutzungsübertragung zu Lasten einer Grünzone, die nicht mit einer Nutzungsziffer belegt ist, ist nicht möglich (Erw. 14e/ee).\n- Eine Nutzungsübertragung ist in der Regel unzulässig, wenn die Ausnützung dadurch grösser wird als die für die nächsthöhere Zonenkategorie zulässige (Erw. 14g)."}], "ScrapyJob": "446973/34/2362", "Zeit UTC": "25.08.2025 03:13:47", "Checksum": "960439e48c8828127b7239e3fb94c970", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Aargau Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt 27.04.2011 BVURA.10.41/42/43\nRegeste:\nTerrassenhaus; Nutzungsübertragung\n - Bei der Berechnung des Verhältnisses der Terrassenfläche zur zurückversetzten Wohnfläche darf jener Teil der Terrasse, der das darunterliegende Geschoss überragt, nicht mitgerechnet werden. Ist die Terrasse überdacht, zählt der überdachte Teil zur Wohnfläche und nicht zur Terrasse, es sei denn, es handle sich um einen blossen Dachvorsprung (Erw. 7b).\n - Bei der Übertragung der Ausnützungsziffer wird die «Ausnützung» (realisierbare Bruttogeschossfläche) verschoben, und nicht die anrechenbare Grundstücksfläche. Wird die Ausnützungsziffer später erhöht, kommt die Erhöhung daher allein dem abtretenden Grundstück zugut (Erw. 14e/bb-dd).\n - Eine Nutzungsübertragung zu Lasten einer Grünzone, die nicht mit einer Nutzungsziffer belegt ist, ist nicht möglich (Erw. 14e/ee).\n- Eine Nutzungsübertragung ist in der Regel unzulässig, wenn die Ausnützung dadurch grösser wird als die für die nächsthöhere Zonenkategorie zulässige (Erw. 14g).\n\n440 Verwaltungsbehörden 2011\n\ndie Frage stellt, ob in einem derart gelagerten Fall die Bestimmungen\nder Besitzstandsgarantie überhaupt zur Anwendung kommen. Indes\nkann diese Frage offen bleiben.\nDa keine Erweiterung des Standortgebäudes vorliegt bzw. sich\nseine Höhe nicht verändert, ist somit erstellt, dass das Bauvorhaben\nzu keiner Verstärkung der Rechtswidrigkeit führt. Diese besteht einzig in der Überschreitung der zonenkonformen Gebäudehöhe.\n\n97 Terrassenhaus; Nutzungsübertragung\n- Bei der Berechnung des Verhältnisses der Terrassenfläche zur zurückversetzten Wohnfläche darf jener Teil der Terrasse, der das darunterliegende Geschoss überragt, nicht mitgerechnet werden. Ist die\nTerrasse überdacht, zählt der überdachte Teil zur Wohnfläche und\nnicht zur Terrasse, es sei denn, es handle sich um einen blossen\nDachvorsprung (Erw. 7b).\n- Bei der Übertragung der Ausnützungsziffer wird die «Ausnützung»\n(realisierbare Bruttogeschossfläche) verschoben, und nicht die anrechenbare Grundstücksfläche. Wird die Ausnützungsziffer später\nerhöht, kommt die Erhöhung daher allein dem abtretenden Grundstück zugut (Erw. 14e/bb-dd).\n- Eine Nutzungsübertragung zu Lasten einer Grünzone, die nicht mit\neiner Nutzungsziffer belegt ist, ist nicht möglich (Erw. 14e/ee).\n- Eine Nutzungsübertragung ist in der Regel unzulässig, wenn die\nAusnützung dadurch grösser wird als die für die nächsthöhere Zonenkategorie zulässige (Erw. 14g).\n\nEntscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 27. April 2011\nin Sachen X. gegen Y. (BVURA.10.41/42/43).\n\nAus den Erwägungen\n\n7.\nTerrassierte Baute\n…\nb/bb)\n2011 Bau-, Raumentwicklungs-, Umweltschutzrecht 441\n\nDie jahrzehntelange konstante Praxis des Verwaltungsgerichts\nzu den terrassierten Bauten lautet (siehe AGVE 2009, S. 153 ff.):\n«Am Hang werden Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl talseitig gemessen (§ 12 Abs. 3 Satz 1 ABauV). Bei gestaffelten und terrassierten\nBauten werden sie für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen (§ 12 Abs. 3\nSatz 2 ABauV). Mit dieser Sonderregelung wird bezweckt, Treppenüberbauungen an Hanglagen zu ermöglichen. Andernfalls würden nämlich die\nHöhenvorschriften der Nutzungsordnung regelmässig bei Weitem überschritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die auf den einzelnen Gebäudeteil\nbezogene Betrachtungsweise deshalb, weil der Eindruck einer einheitlichen\nGebäudefront bei derartigen Treppenüberbauungen wegen der Versetzung\nder einzelnen Gebäudestufen und deren Anlehnung an den Hangverlauf\nmassgeblich abgeschwächt wird; dies ist denn auch der Grund, weshalb die\nPraxis die Voraussetzung geschaffen hat, dass die Terrassenfläche ein bestimmtes Verhältnis zur Wohnfläche nicht unterschreiten darf. § 12 Abs. 3\nSatz 2 ABauV ist also auf eine ganz bestimmte Art von Bauten, nämlich\neben Treppenbauten an Hanglagen, bei denen die versetzte Anordnung der\neinzelnen Gebäudestufen auf einem baulichen Sachzwang beruht, zugeschnitten (AGVE 2005, S. 156 mit Hinweis). (…)\nAls ‹terrassiert› gelten der Hangneigung nach erstellte Gebäudestufen\nvon einem oder mehreren übereinanderliegenden Geschossen, wobei jede\nStufe in der Regel eine selbständige Wohneinheit nach dem Modell eines\nEinfamilienhauses bildet. Die einzelnen Gebäudestufen der Terrassenbaute\nliegen also senkrecht übereinander, wenn auch nur teilweise; deshalb gelten\nsie nicht als ‹senkrecht übereinander liegend›. Der Raum über der unteren\nStufe dient dabei der oberen Stufe als verhältnismässig geräumiger Vorplatz\noder Garten, nicht bloss als überdimensionierter Balkon. Die Terrasse muss\ndaher eine minimale Grösse im Verhältnis zum Volumen des Hauses, dem\nsie dient, aufweisen, um ihre Funktionen überhaupt erfüllen zu können; die\nRegel ist hier ein Verhältnis von Terrassenfläche zur Wohnfläche von mindestens 1:3. Senkrecht übereinander befinden sich demgegenüber Geschosse, die praktisch mit der ganzen Fläche übereinander liegen, mit Ausnahme\nvon Vorbauten wie Treppen, Erkern, Balkonen oder Gebäudevorsprüngen\noder entsprechenden nebensächlichen Rückversetzungen …»\nDas frühere Baudepartement (heute BVU) hatte die gleiche\nRechtsprechung zum alten Baugesetz, die das genannte Verhältnis\n442 Verwaltungsbehörden 2011\n\n"}